podatek VAT, podatek dochodowy, ulgi, odliczenia, zwolnienia podatkowe
lupa
A A A

Sprzedaż nieruchomości - rozliczenie podatkowe i ewidencja księgowa - Dodatek nr 26 do Biuletynu Informacyjnego dla Służb Ekonomiczno - Finansowych nr 28 (963) z dnia 1.10.2017

Rozliczenie sprzedaży budynku/lokalu w przychodach/kosztach podatkowych

Przychód ze sprzedaży

Przychód ze sprzedaży budynku/lokalu użytkowego, stanowiącego dotychczas środek trwały w firmie, ustalany jest na zasadach ogólnych; ustawodawca nie wprowadził w tym zakresie żadnych szczególnych regulacji. Zatem ustalając ten przychód podmiot gospodarczy powinien uwzględnić regulacje zawarte w art. 14 ustawy o PDOP i art. 19 ustawy o PDOF.

Z art. 14 ustawy o PDOP wynika m.in., że u podatników CIT przychodem z odpłatnego zbycia rzeczy lub praw majątkowych jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie (na wysokość przychodu nie ma wpływu m.in. VAT należny - zob. art. 14 ust. 4 ww. ustawy). Jeżeli jednak cena bez uzasadnionej przyczyny znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy w wysokości wartości rynkowej.

UWAGA! Wartość rynkową określa się tu na podstawie cen rynkowych stosowanych w obrocie rzeczami lub prawami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem w szczególności ich stanu i stopnia zużycia oraz czasu i miejsca odpłatnego zbycia.

Jeżeli wartość wyrażona w cenie określonej w umowie znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, organ podatkowy wezwie strony umowy do zmiany tej wartości lub wskazania przyczyn uzasadniających podanie ceny znacznie odbiegającej od wartości rynkowej. W razie nieudzielenia odpowiedzi, niedokonania zmiany wartości lub niewskazania przyczyn, które uzasadniają podanie ceny znacznie odbiegającej od wartości rynkowej, organ podatkowy określi wartość z uwzględnieniem opinii biegłego lub biegłych. Jeżeli wartość określona w ten sposób odbiega co najmniej o 33% od wartości wyrażonej w cenie, koszty opinii biegłego lub biegłych ponosi zbywający. Tak stanowi art. 14 ust. 3 ww. ustawy.

wykrzyknik Jeżeli podatnik CIT wykaże przychód ze sprzedaży nieruchomości w cenie wynikającej z umowy, która bez uzasadnionej przyczyny nie odbiega znacznie od wartości rynkowej, to ustalenie przychodu w tej cenie (oczywiście bez kwoty VAT należnego) nie będzie kwestionowane przez organ podatkowy.

Podobne regulacje do wyżej przedstawionych określone zostały w art. 19 ustawy o PDOF. Z literalnego brzmienia tego przepisu wynika, że dotyczy on sytuacji, gdy sprzedaż np. nieruchomości stanowi odrębne źródło przychodu. Nie ma natomiast odrębnego przepisu, który nakazywałby stosowanie ceny rynkowej przy sprzedaży dokonywanej w ramach działalności gospodarczej.

Zwróćmy jednak uwagę, że zarówno w przypadku podatników CIT, jak i PIT, ustalanie cen odbiegających od wartości rynkowej bez uzasadnionej przyczyny pomiędzy "obcymi" podmiotami w praktyce raczej nie występuje (taka sytuacja może mieć miejsce między podmiotami powiązanymi, kwestie te tu jednak pomijamy). Z reguły jeśli cena sprzedaży odbiega od wartości rynkowej, to ma to swoje uzasadnienie.

Również w kwestii momentu powstania przychodu ze sprzedaży omawianych budynków/lokali stosuje się zasady ogólne, zawarte w art. 12 ust. 3a ustawy o PDOP i odpowiednio art. 14 ust. 1c ustawy o PDOF. W myśl tych przepisów, za datę powstania przychodu podatkowego uważa się dzień wydania rzeczy, zbycia prawa majątkowego lub wykonania usługi, albo częściowego wykonania usługi, nie później niż dzień wystawienia faktury albo uregulowania należności.

wykrzyknik Dla celów podatku dochodowego przyjmuje się, że przychód z tytułu sprzedaży nieruchomości (tu: budynku/lokalu) powstanie w dacie podpisania aktu notarialnego przenoszącego własność tej nieruchomości na nabywcę. Nie wykazuje się zatem przychodu w dacie podpisania umowy przedwstępnej (taka umowa nie przenosi prawa własności nieruchomości) ani w dacie przekazania nieruchomości przyszłemu nabywcy (np. na podstawie protokołu zdawczo-odbiorczego).

Przychód nie powstanie również w dacie otrzymania zaliczki na poczet sprzedaży budynku/lokalu (o ile oczywiście przyszły nabywca taką zaliczkę wpłaci). Do przychodów nie zalicza się bowiem pobranych wpłat lub zarachowanych należności na poczet dostaw towarów i usług, które zostaną wykonane w następnych okresach sprawozdawczych (zob. art. 12 ust. 4 pkt 1 ustawy o PDOP i odpowiednio art. 14 ust. 3 pkt 1 ustawy o PDOF).

Koszty uzyskania przychodów

Wydatki na nabycie środka trwałego nie są zaliczane bezpośrednio do kosztów uzyskania przychodów. Mogą być one takimi kosztami generalnie dopiero poprzez odpisy amortyzacyjne. Również wydatki poniesione na ulepszenie środka trwałego są zasadniczo ujmowane w kosztach podatkowych poprzez odpisy amortyzacyjne.

Sprzedaż środka trwałego (tu: budynku/lokalu użytkowego) stanowi jedną z przesłanek do zakończenia dokonywania odpisów amortyzacyjnych od jego wartości początkowej. Jak bowiem wynika z art. 16h ust. 1 pkt 1 ustawy o PDOP i art. 22h ust. 1 pkt 1 ustawy o PDOF, odpisów amortyzacyjnych od wartości początkowej środków trwałych dokonuje się do końca tego miesiąca, w którym następuje zrównanie sumy odpisów amortyzacyjnych z ich wartością początkową lub w którym postawiono je w stan likwidacji, zbyto lub stwierdzono ich niedobór. Suma odpisów amortyzacyjnych obejmuje również odpisy, których zgodnie z art. 16 ust. 1 ustawy o PDOP i odpowiednio art. 23 ust. 1 ustawy o PDOF nie uważa się za koszty uzyskania przychodów.

UWAGA! Ostatniego odpisu amortyzacyjnego od wartości początkowej budynku/lokalu użytkowego należy dokonać w miesiącu, w którym go sprzedano.

Wydatki na nabycie sprzedawanego budynku/lokalu użytkowego, pomniejszone o sumę odpisów amortyzacyjnych, zarówno stanowiących koszty uzyskania przychodów, jak i wyłączonych z tych kosztów na podstawie art. 16 ust. 1 ustawy o PDOP i odpowiednio art. 23 ust. 1 ustawy o PDOF, są kosztem uzyskania przychodów, w przypadku ich odpłatnego zbycia, bez względu na czas ich poniesienia.

A zatem sprzedaż budynku/lokalu użytkowego uprawnia podatnika do ujęcia w kosztach uzyskania przychodów jego niezamortyzowanej części (tj. wydatków na jego zakup i ewentualne ulepszenie, pomniejszonych o dokonane odpisy amortyzacyjne, o których mowa powyżej).

Jeśli w związku ze sprzedażą budynku/lokalu użytkowego podatnik poniósł również inne koszty, np. wydatki na usługę pośrednictwa w sprzedaży, to również te wydatki może zaliczyć do kosztów uzyskania przychodów.

 Jeśli nie znalazłeś informacji, której szukasz,
wejdź do serwisu
www.PodatekDochodowy.pl » 
Więcej w zasobach płatnych

Serwis Głównego Księgowego

Gazeta Podatkowa

Terminarz

czerwiec 2024
PN WT ŚR CZ PT SO ND
2
3
4
6
8
9
11
12
13
14
15
16
18
19
21
22
23
24
26
27
28
29
sklep.gofin.pl - RABATY, NAGRODY, PROMOCJE
NEWSLETTERY
Fachowe czasopisma - PoznajProdukty.gofin.pl
PODATEK VAT - zasady rozliczania i weryfikacji
PODATEK DOCHODOWY - przychody, koszty, środki trwałe, amortyzacja, leasing
Ordynacja podatkowa czyli o: kontroli, zobowiązaniach oraz interpretacji podatkowej
Przydatne linki
Sklep internetowy - sklep.gofin.pl
Wydawnictwo Podatkowe GOFIN sp. z o.o., ul. Owocowa 8, 66-400 Gorzów Wlkp., tel. 95 720 85 40, faks 95 720 85 60
Wydawnictwo Podatkowe GOFIN
Szanowny Użytkowniku !
Prosimy o zapoznanie się z poniższymi informacjami oraz wyrażenie dobrowolnej zgody poprzez kliknięcie przycisku "Zgadzam się".
Pamiętaj, że zawsze możesz wycofać zgodę.

Serwis internetowy, z którego Pani/Pan korzysta używa plików cookies w celu:

  • niezbędnego zapewnienia prawidłowego działania Serwisów (utrzymania sesji),
  • realizacji funkcjonalności ułatwiających obsługę Serwisu,
  • dopasowania reklam w serwisach społecznościowych,
  • analizy statystyk ruchu i reklam w Serwisach,
  • zbierania i przetwarzania danych w celu wyświetlenia reklam produktów własnych i klientów reklamowych oraz do śledzenia użytkowników, kliknięć i konwersji wyświetlanych reklam.
Pliki cookies

Są to pliki instalowane w urządzeniach końcowych osób korzystających z Serwisu, w celu administrowania Serwisem, dostosowania treści Serwisu do preferencji użytkownika, utrzymania sesji użytkownika oraz dla celów statystycznych i targetowania reklamy (dostosowania treści reklamy do indywidualnych potrzeb użytkownika). Informujemy, że istnieje możliwość określenia przez użytkownika Serwisu warunków przechowywania lub uzyskiwania dostępu do informacji zawartych w plikach cookies za pomocą ustawień przeglądarki lub konfiguracji usługi. Szczegółowe informacje na ten temat dostępne są u producenta przeglądarki, u dostawcy usługi dostępu do internetu oraz w Polityce prywatności i plików cookies.

Administratorzy

Administratorem Pana/Pani danych osobowych w związku z korzystaniem z Serwisu internetowego i jego usług jest Wydawnictwo Podatkowe GOFIN sp. z o.o. Administratorem danych osobowych w plikach cookies w związku z wyświetleniem analizy statystyk i wyświetlaniem spersonalizowanych reklam są partnerzy Wydawnictwa Podatkowego GOFIN sp. z o.o., Google Inc, Facebook Inc.

Jakie ma Pani/Pan prawa w stosunku do swoich danych osobowych?

Wobec swoich danych mają Pan/Pani prawo do żądania dostępu do swoich danych, ich sprostowania, usunięcia lub ograniczenia przetwarzania, prawo do wniesienia sprzeciwu wobec przetwarzania danych, prawo do cofnięcia zgody.

Podstawy prawne przetwarzania Pani/Pana danych osobowych
  • Niezbędność przetwarzania danych w związku z wykonaniem umowy.

    Umowa w naszym przypadku oznacza akceptację regulaminu naszych usług. Jeśli zatem akceptuje Pani/Pan umowę na realizację danej usługi, to możemy przetwarzać Pani/Pana dane w zakresie niezbędnym do realizacji tej umowy.

  • Niezbędność przetwarzania danych w związku z prawnie uzasadnionym interesem administratora.

    Dotyczy sytuacji, gdy przetwarzanie danych jest uzasadnione z uwagi na usprawiedliwione potrzeby administratora, tj. dokonanie pomiarów statystycznych, ulepszania naszych usług, jak również prowadzenie marketingu i promocji własnych usług administratora.

  • Dobrowolna zgoda.

    Aby móc realizować cele:
    - zapamiętania Pani/Pana decyzji w Serwisach w zakresie korzystania z dostępnych opcjonalnie funkcjonalności,
    - analiz statystyk ruchu i reklam w Serwisach,
    - dopasowania reklam w serwisach społecznościowych,
    - wyświetlania spersonalizowanych reklam produktów własnych i klientów reklamowych oraz do śledzenia użytkowników, kliknięć i konwersji wyświetlanych reklam w związku z odwiedzaniem niniejszego Serwisu internetowego partnerzy Wydawnictwa Podatkowego Gofin sp. z o.o. muszą mieć możliwość przetwarzania Pani/Pana danych.

Potrzebna jest Nam Pani/Pana dobrowolna zgoda na zapisy w plikach cookies w celach realizacji powyższych celów.
W związku z powyższymi wyjaśnieniami prosimy o wyrażenie dobrowolnej zgody na zapisywanie informacji w plikach cookies przez kliknięcie przycisku „Zgadzam się” lub „Nie teraz” w przypadku braku zgody. Istnieje możliwość skorzystania z „ustawień zaawansowanych” plików cookies w celu określenia indywidualnych zgód na zapis wybranych plików cookies realizujących wybrane cele.