Czy stratę z najmu prywatnego można rozliczyć w ramach działalności w zakresie wynajmu nieruchomości?

"(...) Wnioskodawczyni w latach 2014-2017 (do dnia 2 kwietnia 2017 r.) osiągała przychody z najmu lokali mieszkalnych w ramach tzw. najmu prywatnego. Najem ten był rozliczany na zasadach ogólnych, a kosztem uzyskania przychodów była m.in. amortyzacja lokali. Wysokość kosztów amortyzacji sprawiła, iż Wnioskodawczyni w latach 2014-2016 poniosła stratę podatkową z tytułu najmu.

W związku ze wzrostem ilości wynajmowanych lokali oraz faktem, że najem stał się stałą zarobkową działalnością, w dniu 2 kwietnia 2017 r. Wnioskodawczyni założyła działalność gospodarczą polegającą na wynajmie i zarządzaniu nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi (...).

(...) Czy stratę osiągniętą w latach poprzednich z tytułu najmu prywatnego rozliczanego na zasadach ogólnych można odliczyć od dochodu osiągniętego z działalności gospodarczej polegającej na wynajmie i zarządzaniu nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi?

(...) W myśl art. 9 ust. 2 (...) ustawy (o PDOF - przyp. red.), dochodem ze źródła przychodów, jeżeli przepisy art. 24-25 oraz art. 30f nie stanowią inaczej, jest nadwyżka sumy przychodów z tego źródła nad kosztami ich uzyskania osiągnięta w roku podatkowym. Jeżeli koszty uzyskania przekraczają sumę przychodów, różnica jest stratą ze źródła przychodów.

Stosownie do art. 9 ust. 3 ww. ustawy, o wysokość straty ze źródła przychodów, poniesionej w roku podatkowym, można obniżyć dochód uzyskany z tego źródła w najbliższych kolejno po sobie następujących pięciu latach podatkowych, z tym że wysokość obniżenia w którymkolwiek z tych lat nie może przekroczyć 50% kwoty tej straty.

(...) Podatnik może odliczyć stratę od dochodów osiągniętych z tego źródła przychodów w najbliższych kolejno po sobie następujących pięciu latach podatkowych. Ma również możliwość wyboru, w których latach i w jakiej wysokości dokona odliczeń, z zachowaniem warunku co do dopuszczalnej kwoty odliczenia w roku podatkowym. Brak dochodu do opodatkowania w określonym roku podatkowym oznacza brak możliwości rozliczenia straty podatkowej w tej jednostce czasowej. W przypadku, kiedy w kolejnych pięciu latach podatkowych nie wystąpi dochód, strata podatkowa może nie być w ogóle rozliczona.

Tak więc, stratę może rozliczyć wyłącznie ten podatnik, który ją poniósł. Rozliczenie straty ze źródła przychodów polega na tym, że o wysokość tej straty można obniżyć dochód uzyskany z danego źródła w najbliższych kolejno po sobie następujących pięciu latach podatkowych, przy czym wysokość obniżenia w którymkolwiek z tych lat nie może przekroczyć 50% kwoty poniesionej straty. W związku z tym rozliczenie straty może nastąpić w okresie nie krótszym niż dwa lata i nie dłuższym niż pięć lat. O tym, jaka część straty będzie rozliczana w danym roku podatkowym decyduje podatnik. Należy jednocześnie podkreślić, że przy rozliczaniu straty obowiązuje zasada, że strata z danego źródła przychodu może być pokryta jedynie z dochodów z tego samego źródła.

(...) Biorąc pod uwagę powyższe przepisy prawa i opisany we wniosku stan faktyczny stwierdzić należy, że skoro strata powstała z tytułu najmu prywatnego prowadzonego przez Wnioskodawczynię, a więc ze źródła przychodów, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, to może ona zostać rozliczona wyłącznie w ramach dochodu uzyskanego z tego właśnie źródła. Nie jest zatem możliwe rozliczenie straty poniesionej w ramach najmu prywatnego z dochodów uzyskanych przez Wnioskodawczynię z prowadzonej przez nią działalności gospodarczej w zakresie wynajmu i zarządzania nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi, czyli ze źródła przychodów, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ww. ustawy, gdyż są to dwa odrębne źródła przychodów (podkreśl. red.). (...)"

(interpretacja indywidualna Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 22 sierpnia 2017 r., nr 0111-KDIB1-1.4011.119.2017.1.BS)