Strata na sprzedaży dokonanej z przyczyn ekonomicznych nie w pełni zamortyzowanej nieruchomości

Spółka z o.o. posiadała budynek wymagający kapitalnego remontu. Ponieważ nieruchomość nie była spółce przydatna, zbyto ją za niewielką cenę, tj. 5% wartości ewidencyjnej. Czy strata na sprzedaży nieruchomości może stanowić koszt uzyskania przychodów? Dokonywana sprzedaż wynika z braku ekonomicznego uzasadnienia remontu przedmiotowej nieruchomości. Jak ująć takie zbycie w księgach rachunkowych?

Co do zasady, przychód uzyskany ze sprzedaży nieruchomości stanowi przychód podlegający opodatkowaniu w wysokości określonej w umowie zawartej między stronami. Dla skutecznego zbycia nieruchomości konieczne jest zawarcie umowy w formie aktu notarialnego.

Jeżeli jednak wartość wyrażona w cenie określonej w umowie znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw majątkowych, zastosowanie może znaleźć art. 14 ustawy o PDOP. Jak wynika z tego przepisu, w takim przypadku organ podatkowy wezwie strony umowy do zmiany tej wartości lub wskazania przyczyn uzasadniających podanie ceny znacznie odbiegającej od wartości rynkowej. W razie nieudzielenia odpowiedzi, niedokonania zmiany wartości lub niewskazania przyczyn, które uzasadniają podanie ceny znacznie odbiegającej od wartości rynkowej, organ podatkowy określi wartość z uwzględnieniem opinii biegłego lub biegłych. Jeżeli wartość określona w ten sposób odbiega co najmniej o 33% od wartości wyrażonej w cenie, koszty opinii biegłego lub biegłych ponosi zbywający.

Dodajmy, że wartość rynkową rzeczy lub praw majątkowych określa się na podstawie cen rynkowych stosowanych w obrocie rzeczami lub prawami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem w szczególności ich stanu i stopnia zużycia oraz czasu i miejsca odpłatnego zbycia.

Natomiast kosztem uwzględnionym przy sprzedaży nieruchomości będzie cała niezamortyzowana wartość początkowa budynku oraz wartość początkowa gruntu, na którym położona jest nieruchomość (por. art. 16 ust. 1 pkt 1 ustawy o PDOP).

Odpowiadając zatem na wątpliwości przedstawione w pytaniu należy stwierdzić, że jedynie w sytuacji, gdy podatnik będzie w stanie uzasadnić niską cenę sprzedaży nieruchomości (tj. 5% wartości ewidencyjnej) np. całkowitym zużyciem obiektów czy wysoce niekorzystnym miejscem położenia nieruchomości, cena sprzedaży nie powinna być kwestionowana przez organ podatkowy. Natomiast odnosząc się do kosztów uzyskania przychodów należy stwierdzić, że kosztem takim będzie niezamortyzowana wartość budynku oraz cała wartość początkowa gruntu bez względu na cenę uzyskaną ze sprzedaży nieruchomości.

W związku ze sprzedażą nieruchomości, w księgach rachunkowych wystąpią następujące księgowania:

Dodajmy, że w rachunku zysków i strat nie wykazuje się przychodów i kosztów ze zbycia nieruchomości, lecz jedynie osiągnięty na tej operacji wynik finansowy, czyli zysk lub stratę. W przypadku opisanym w pytaniu, poniesioną stratę jednostka sporządzająca rachunek zysków i strat na podstawie załącznika nr 1 w wariancie kalkulacyjnym wykaże w pozycji H.I., zaś w wariancie porównawczym w pozycji E.I. jako "Strata z tytułu rozchodu niefinansowych aktywów trwałych".