Przeznaczenie przychodu ze sprzedaży części udziału w działce budowlanej na dalszą budowę domu

Dwie osoby fizyczne nabyły działkę budowlaną, na której - zgodnie z pozwoleniem - prowadzą budowę domu mieszkalnego. Pierwotne ich udziały w prawie własności działki były równe. W celu pozyskania środków na kontynuowanie budowy jeden ze współwłaścicieli odsprzedał drugiemu połowę przysługującego mu udziału w tej nieruchomości. U zbywcy wiąże się to z obowiązkiem rozliczenia uzyskanego dochodu. Czy jeżeli uzyskany przychód wydatkuje na sfinansowanie dalszej budowy domu, ma prawo do zastosowania ulgi mieszkaniowej?

Skoro podatnik (zbywca) pomimo zmniejszenia udziału we współwłasności gruntu podlegającego zabudowie będzie współwłaścicielem wznoszonego na nim domu mieszkalnego, to wydatkowanie uzyskanego przychodu na sfinansowanie kosztów budowy tego domu pozwoli mu na skorzystanie z ulgi mieszkaniowej (przy zachowaniu wszystkich warunków zwolnienia).

Odpłatne zbycie nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości, które nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej, stanowi źródło przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 updof. Przy czym przychód zaliczany do tego źródła powstaje, gdy zbycie jest dokonywane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie zbywanej nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości.

Możliwość zmniejszenia, a nawet całkowitego wyeliminowania obowiązku zapłaty podatku dochodowego przewiduje art. 21 ust. 1 pkt 131 updof. Określa on warunki zastosowania tzw. ulgi mieszkaniowej. Z jego treści wynika, że wolny od podatku jest dochód z odpłatnego zbycia m.in. nieruchomości w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości. Zwolnienie ma zastosowanie, jeżeli przychód uzyskany z tego tytułu zostanie wydatkowany:

• nie później niż w okresie trzech lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie,
• na własne cele mieszkaniowe podatnika.

Ustawodawca określił rodzaje wydatków na własne cele mieszkaniowe, których poniesienie uprawnia do zastosowania tego zwolnienia. Na podstawie art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. d updof, do tej kategorii zalicza się wydatki na budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub remont własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego. Przy czym takiego waloru nie posiadają wymienione wydatki, gdy dotyczą budynku przeznaczonego na cele rekreacyjne. Tak wynika z art. 21 ust. 28 pkt 2 updof.

W świetle przywołanych regulacji prawnych należy uznać, że w opisanym w pytaniu stanie faktycznym finansowanie przez podatnika (zbywcę) budowy domu mieszkalnego stanowi realizację własnego celu mieszkaniowego uprawniającego do skorzystania z ulgi mieszkaniowej. Takiemu stwierdzeniu nie stoi na przeszkodzie okoliczność, że na ten cel przeznacza on przychód uzyskany ze sprzedaży części udziału w gruncie, na którym dom jest wznoszony (przy założeniu, że nadal będzie mu przysługiwało prawo współwłasności tego domu). W tym przypadku źródło pochodzenia środków, które podatnik zamierza przeznaczyć na sfinansowanie budowy domu, pozostaje bez wpływu na gruncie omawianej ulgi mieszkaniowej.

Jeżeli zatem podatnik w terminie trzech lat, licząc od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie udziału w nieruchomości, wydatkuje cały przychód na sfinansowanie kosztów budowy domu stanowiącego jego współwłasność (lub inne cele mieszkaniowe określone w art. 21 ust. 25 updof), wówczas zwolnienie od podatku obejmie cały dochód z tej transakcji. Jeżeli natomiast na cele mieszkaniowe zostanie wydatkowana część tego przychodu, zwolnienie dotyczyć będzie tylko części dochodu (w stosunku, w jakim kwota wydatków na cele mieszkaniowe pozostaje w przychodzie ze zbycia części udziału w nieruchomości). Od pozostałej kwoty dochodu trzeba będzie uiścić podatek w wysokości 19% tego dochodu. Dodajmy, że niezależnie od tego, czy podatnik skorzysta ze zwolnienia podatkowego i w jakim zakresie, czy opodatkuje uzyskany dochód, musi złożyć zeznanie PIT-39 w terminie do 30 kwietnia roku następującego po roku, w którym miała miejsce transakcja zbycia udziału w nieruchomości.