VAT od zakupów związanych ze sprzedażą mieszaną

Spółdzielnia mieszkaniowa buduje blok mieszkalny. Większość mieszkań zostanie sprzedana, ale kilka z nich pozostanie w zasobach spółdzielni z przeznaczeniem na wynajem zwolniony z VAT. Znany jest wstępny koszt budowy 1m². Mieszkania na sprzedaż stanowią 90% kosztów całej inwestycji, a pod wynajem - 10%. Czy mamy prawo odliczać 90% VAT od zakupów związanych z tą inwestycją, jeżeli od innych zakupów odliczamy VAT zgodnie ze strukturą obrotu za rok ubiegły?

Jeżeli dokonane zakupy dotyczą wyłącznie sprzedaży opodatkowanej, to podatnik ma prawo do odliczenia VAT w całości. Natomiast jeżeli podatek naliczony wynika z faktur dokumentujących zakupy, które służą tylko sprzedaży zwolnionej z VAT, to wówczas podatnikowi nie przysługuje prawo do odliczenia podatku.

Z kolei gdy nie jest możliwe przyporządkowanie zakupów do czynności zwolnionych lub opodatkowanych (gdy dotyczą one obu rodzajów działalności), to wówczas podatnik zobowiązany jest zastosować zasadę proporcjonalnego odliczenia VAT, zgodnie z art. 90 ust. 2 i 3 ustawy o VAT. Odliczenie VAT następuje wówczas dwuetapowo. Najpierw dokonuje się wstępnego odliczenia VAT (generalnie na podstawie proporcji ustalonej w oparciu o obrót osiągnięty za rok ubiegły), a po zakończeniu roku - korekty wstępnie odliczonego podatku (na podstawie proporcji ustalonej w oparciu o rzeczywisty obrót osiągnięty w danym roku).

Wskaźnik proporcji do odliczenia VAT stosuje się tylko do wydatków, których nie da się przypisać do określonej grupy czynności.

Jeszcze jakiś czas temu organy podatkowe uznawały, że w przypadku wydatków na nieruchomość wykorzystywaną do czynności mieszanych (opodatkowanych i zwolnionych z VAT) można dokonać "przypisania?" wydatku do określonych czynności uwzględniając powierzchnię zajmowaną do wykonywania ww. czynności.

Warunkiem zaakceptowania przez organy podatkowe tego sposobu odliczenia VAT (zamiast proporcji w oparciu o obrót - wskazanej w art. 90 ust. 2 ustawy o VAT) było jednak, aby taki sposób był miarodajny i faktycznie umożliwiał przyporządkowanie właściwej kwoty VAT do poszczególnych czynności.

Minister Finansów w interpretacji indywidualnej z dnia 24 listopada 2016 r., nr PT8.8101.726.2015.TKE uznał natomiast, że tzw. klucz alokacji według powierzchni nie daje możliwości obiektywnego (tzn. niezależnego od woli podatnika i przyjętych przez niego kryteriów) określenia wartości podatku związanego z czynnościami opodatkowanymi i czynnościami zwolnionymi. Podkreślił, że skoro podatnik chce zastosować określony przez siebie klucz alokacji, to znaczy, że nie jest w stanie określić, jaka część podatku naliczonego jest bezpośrednio związana ze sprzedażą opodatkowaną. Wprawdzie ustawa o VAT nakłada na podatnika w pierwszej kolejności obowiązek bezpośredniego wyodrębnienia wielkości podatku naliczonego związanego z czynnościami opodatkowanymi oraz z czynnościami zwolnionymi, ale to wyodrębnienie winno być dokonane wyłącznie w oparciu o obiektywne (a nie subiektywne) kryterium.

W świetle powyższego odliczanie VAT od wydatków związanych z czynnościami mieszanymi z zastosowaniem wskaźnika powierzchni może zostać podważone przez organy podatkowe.