Opodatkowanie dochodów według skali podatkowej

Opodatkowanie dochodów z prywatnego najmu według skali podatkowej przysługuje każdemu wynajmującemu z mocy prawa. Oznacza to, że o wyborze tej formy opodatkowania nie trzeba informować urzędu skarbowego. Opodatkowaniu według skali podatkowej podlega dochód, czyli przychód z najmu pomniejszony o koszty jego uzyskania.

Przychody

Przychód z prywatnego najmu powstaje w dniu faktycznego otrzymania czynszu najmu przez wynajmującego lub w dniu postawienia go przez najemcę do jego dyspozycji (art. 11 ust. 1 ustawy o pdof). Do przychodów wynajmującego nie należy zaliczać innych opłat, które zgodnie z umową najemca ponosi dodatkowo w związku z korzystaniem z przedmiotu najmu. Gdy przedmiotem najmu jest lokal, mogą to być np. opłaty za wodę, energię elektryczną czy gaz. Opłat tych nie zalicza się do przychodów bez względu na to, czy najemca ponosi je bezpośrednio na rzecz osób trzecich (np. firmy dostarczającej wodę), czy też uiszcza je wynajmującemu. Wynajmujący nie osiąga bowiem w tej sytuacji przysporzenia majątkowego.

Jeżeli umowa najmu zawiera postanowienie o zapłacie przez najemcę kaucji, to kwota otrzymanej kaucji również nie jest przychodem u wynajmującego, co wynika z jej zwrotnego charakteru. Jednak gdy podatnik w związku z wystąpieniem okoliczności określonych w umowie najmu kaucję tę zatrzyma, to w tym momencie jej kwotę powinien doliczyć do przychodów z prywatnego najmu.

Koszty

Podatnicy opodatkowujący dochody z najmu według skali podatkowej mogą pomniejszać przychód o koszty jego uzyskania.

Kosztami uzyskania przychodów mogą być m.in. udokumentowane kwoty wydatkowane przez wynajmującego w związku z utrzymaniem i bieżącą eksploatacją przedmiotu najmu, a także na jego remont. Wydatki te stanowią koszt uzyskania przychodów wynajmującego, pod warunkiem że z umowy najmu wynika, iż to on zobowiązany jest do ich ponoszenia. Jeżeli wydatki te ponosi najemca, wówczas wynajmujący nie może ich zaliczyć do kosztów.

Kosztem podatkowym mogą być również odpisy amortyzacyjne dokonane od wartości początkowej przedmiotu najmu. Wynajmujący może środek trwały lub wartość niematerialną i prawną amortyzować w czasie lub, gdy ich wartość początkowa jest równa lub niższa niż 10.000 zł, dokonać jednorazowego odpisu w miesiącu oddania składnika majątkowego do używania albo w miesiącu następnym.

W przypadku gdy przedmiotem najmu jest np. mieszkanie, w kosztach podatkowych można ująć wydatki na jego wyposażenie w meble i sprzęt AGD. Wydatki te podlegają zaliczeniu do kosztów bezpośrednio w dacie ich poniesienia lub poprzez odpisy amortyzacyjne - gdy składniki te spełniają warunki do uznania ich za środki trwałe.

W okresie, w którym przedmiot najmu nie jest wynajmowany, np. w trakcie poszukiwania kolejnego najemcy, kosztem podatkowym mogą być stałe koszty jego utrzymania ponoszone przez wynajmującego. W tym czasie podatnik nie ma jednak prawa do dokonywania odpisów amortyzacyjnych.

Obowiązki wobec urzędu skarbowego

Osoby, które wybrały opodatkowanie dochodów z prywatnego najmu według skali, są obowiązane obliczać i wpłacać w ciągu roku zaliczki na podatek dochodowy. Obowiązek zapłaty zaliczek powstaje u nich poczynając od miesiąca, w którym dochody z najmu przekroczyły kwotę powodującą obowiązek zapłacenia podatku (art. 44 ust. 3 ustawy o pdof). Na 2018 r. kwota ta wynosi 3.089 zł.

Zapłata zaliczki następuje w terminie do dnia 20. każdego miesiąca za miesiąc poprzedni. Zaliczkę za ostatni miesiąc roku podatkowego podatnik musi wpłacić do 20 stycznia następnego roku. Z obowiązku zapłaty ostatniej zaliczki zwolniony jest jednak podatnik, który przed upływem terminu do jej wpłaty złoży zeznanie i dokona zapłaty podatku na zasadach określonych w art. 45 (art. 44 ust. 6 ustawy o pdof).

Ostateczne rozliczenie za dany rok podatkowy przychodów, kosztów i dochodu z najmu opodatkowanego według skali podatkowej następuje w zeznaniu rocznym PIT-36 składanym w terminie do 30 kwietnia roku następującego po roku podatkowym.