Prawne regulacje najmu prywatnego

Przedmiotem najmu prywatnego mogą być zarówno lokale mieszkalne wynajmowane na cele mieszkaniowe, jak i lokale użytkowe wynajmowane także na potrzeby prowadzenia przez najemców działalności gospodarczej. Warto pamiętać, że w przypadku gdy lokal wynajmowany jest na cele mieszkalne, najemca korzysta ze szczególnej ochrony, której prawo nie gwarantuje najemcom lokali użytkowych.

Przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz (art. 659 ust. 1 Kodeksu cywilnego).

Obowiązki wynajmującego

Podstawowym obowiązkiem wynajmującego jest udostępnienie lokalu najemcy, na którym ciąży obowiązek opłacania czynszu. Zgodnie jednak z zasadą swobody umów strony mogą w umowie dowolnie określić stosunek prawny wynikający z umowy najmu, byleby treść lub cel nie sprzeciwiały się właściwości (naturze) stosunku, ustawie ani zasadom współżycia społecznego (art. 353¹ K.c.). W przypadku najmu lokali mieszkalnych lokatorom należy stosować reguły określone w ustawie o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego. Zawiera ona także przepisy regulujące szczególny rodzaj najmu, tj. najem okazjonalny i najem instytucjonalny.

Wynajmujący powinien wydać najemcy rzecz w stanie przydatnym do umówionego użytku i utrzymywać ją w takim stanie przez czas trwania najmu (art. 662 § 1 K.c.). Na wynajmującym ciąży nie tylko obowiązek wydania lokalu w stanie umożliwiającym zamieszkiwanie w nim, a więc lokal zamknięty, ocieplony, zaopatrzony w media, ale także dbanie, aby przez cały okres trwania stosunku najmu lokal pozostawał w stanie umożliwiającym normalne zamieszkiwanie w nim. Konsekwencją art. 662 § 1 K.c. są obowiązki wynajmującego w zakresie naprawy i wymiany:

a) znajdującej się w lokalu instalacji wodociągowej, elektrycznej, gazowej i kanalizacyjnej,

b) instalacji ciepłej wody (z wyjątkiem wymiany kranów i innych drobnych nakładów),

c) instalacji c.o., pieców grzewczych, grzejników,

d) drzwi, okien, podłóg, kafli, tynków, posadzek.

Powinności najemcy

Podstawowym obowiązkiem najemcy jest terminowe uiszczanie czynszu. Nie jest to jednak jego jedyny obowiązek. Najemca powinien przez czas trwania najmu używać rzeczy najętej w sposób w umowie określony, a gdy umowa nie określa sposobu używania - w sposób odpowiadający właściwościom i przeznaczeniu rzeczy (art. 666 § 1 K.c.). Należy także wskazać, iż bez zgody wynajmującego najemca nie może zmieniać przedmiotu najmu. Niedopuszczalna jest zatem ingerencja w wynajmowane mieszkanie polegająca np. na przesunięciu ścian działowych dokonana bez pisemnej zgody wynajmującego.

Nie tylko brak płatności czynszu może doprowadzić do rozwiązania umowy najmu, bowiem jeżeli nic innego nie wynika z treści umowy a najemca używa rzeczy w sposób sprzeczny z umową lub z przeznaczeniem rzeczy i mimo upomnienia nie przestaje jej używać w taki sposób albo gdy rzecz zaniedbuje do tego stopnia, że zostaje ona narażona na utratę lub uszkodzenie, wynajmujący może wypowiedzieć najem bez zachowania terminów wypowiedzenia (art. 667 § 2 K.c.). Jeżeli więc najemca używa lokalu nieprawidłowo, np. zakłóca spokój sąsiadom, lub naraża go na zniszczenie, wynajmujący powinien upomnieć najemcę, a w razie braku jego reakcji może wypowiedzieć najem bez zachowania okresu wypowiedzenia.

Biorąc to pod uwagę, warto już w umowie określić zachowania, które stanowić będą nieprawidłowe używanie lokalu uzasadniające wypowiedzenie umowy najmu (np. urządzanie głośnych imprez czy używanie otwartego ognia). Jednakże w umowach najmu podlegających ochronie lokatorskiej wypowiedzenie przez właściciela stosunku prawnego może nastąpić w zasadzie tylko z przyczyn określonych w art. 11 ust. 2-5 ustawy o ochronie praw lokatorów (...).

Najemca jest obowiązany utrzymywać lokal we właściwym stanie technicznym i higieniczno-sanitarnym oraz przestrzegać porządku domowego. Powinien także dbać i chronić przed uszkodzeniem windy, klatki schodowe, korytarze, pomieszczenia zsypów, inne pomieszczenia gospodarcze oraz otoczenie budynku przeznaczone do wspólnego użytku.

W razie ewentualnego sporu warto odwołać się do treści art. 6a i 6b ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy (...), które określają obowiązki wynajmującego i najemcy.

W umowach najmu niewchodzących w skład publicznego zasobu mieszkaniowego, strony mogą inaczej określić swoje prawa i obowiązki (art. 6f ustawy o ochronie praw lokatorów...).

Kolejnym obowiązkiem najemcy jest wystąpienie do wynajmującego o pisemną zgodę na dokonanie istotnych zmian w lokalu. Aby uniknąć ewentualnych sporów, już na etapie podpisywania umowy strony mogą ustalić, jakich zmian w lokalu dokona najemca oraz w jaki sposób zostaną one rozliczone.

Możliwość stosowania kaucji

Najczęściej stosowanym w umowach najmu zabezpieczeniem wynajmującego jest ustalenie kaucji. W prawidłowo sporządzonej umowie najmu kaucja powinna zabezpieczać roszczenia wynajmującego zarówno z tytułu nieuiszczenia czynszu i innych opłat, jak i uszkodzeń powstałych w lokalu. W przeciwnym razie np. ustalenie kaucji jedynie na zabezpieczenie uszkodzeń powstałych w najmowanym mieszkaniu, nie daje możliwości potrącenia z kaucji zaległych należności czynszowych czy opłat eksploatacyjnych.

Wysokość kaucji jest ustalana przez strony w umowie i zależy od ich woli. Zwłaszcza w przypadku lokali o wyższym standardzie pożądane jest, aby kaucja była wyższa niż miesięczny czynsz. Rozwiązanie takie jest dopuszczalne, bowiem z art. 6 ust. 1 ustawy o ochronie praw lokatorów (...) wynika, że zawarcie umowy najmu może być uzależnione od wpłacenia przez najemcę kaucji zabezpieczającej pokrycie należności z tytułu najmu lokalu, przysługujących wynajmującemu w dniu opróżnienia lokalu. Kaucja nie może przekraczać dwunastokrotności miesięcznego czynszu za dany lokal, obliczonego według stawki czynszu obowiązującej w dniu zawarcia umowy najmu.

Rozwiązanie umowy

Niezależnie od tego czy umowę zawarto na czas oznaczony, czy nieoznaczony, wynajmujący może ją wypowiedzieć, gdy najemca nie wykonuje swoich obowiązków wynikających z umowy. Jeżeli najemca używa rzeczy w sposób sprzeczny z umową lub z przeznaczeniem i mimo upomnienia nie przestaje jej używać w taki sposób albo gdy rzecz zaniedbuje do tego stopnia, że zostaje ona narażona na utratę lub uszkodzenie, wynajmujący może wypowiedzieć najem bez zachowania terminów wypowiedzenia (art. 667 § 2 K.c.).

Umowę można również wypowiedzieć w przypadku niepłacenia czynszu przez najemcę. Jeżeli najemca lokalu dopuszcza się zwłoki z zapłatą czynszu co najmniej za 2 pełne okresy płatności, a wynajmujący zamierza najem wypowiedzieć bez zachowania terminów wypowiedzenia, powinien on uprzedzić najemcę na piśmie, udzielając mu dodatkowego terminu miesięcznego do zapłaty zaległego czynszu (art. 687 K.c.).

Wątpliwości budzi skuteczność wprowadzania do umów najmu lokali użytkowych postanowień pozwalających na wypowiedzenie umowy z pominięciem zasad wynikających z art. 687 K.c. Przepis ten wymaga, aby zaległość wynosiła co najmniej 2 pełne okresy płatności i aby wcześniej uprzedzić najemcę, dając mu dodatkowy, miesięczny termin na jej uregulowanie. Istnieje ryzyko, że wypowiedzenie najmu oparte na postanowieniach w umowie sprzecznych z zasadami wynikającymi z art. 687 K.c. (np. pozwalającymi na wypowiedzenie ze skutkiem natychmiastowym bez konieczności wyznaczania dodatkowego terminu) zostanie uznane za nieskuteczne.