Klasyfikacja przychodu ze sprzedaży budynku mieszkalnego wykorzystywanego w działalności gospodarczej

Osoba fizyczna prowadząca działalność w formie jednoosobowej zakupiła budynek mieszkalny (tak wpisany w ewidencji gruntów i budynków). Budynek został wprowadzony do ewidencji środków trwałych i jest w 60% wykorzystywany na prowadzenie działalności gospodarczej (księgowej). Czy sprzedaż tego budynku po upływie 5 lat od nabycia spowoduje powstanie przychodu z działalności gospodarczej?

Klasyfikacja budynków

Przyporządkowania środka trwałego (tu: budynku) do odpowiedniej grupy dokonuje się zgodnie z Klasyfikacją Środków Trwałych (KŚT) wprowadzoną rozporządzeniem Rady Ministrów z dnia 10 grudnia 2010 r. (Dz. U. nr 242, poz. 1622), która dzieli budynki na mieszkalne i niemieszkalne (podziału tego dokonano na podstawie Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych). Według powyższej klasyfikacji:

• budynki mieszkalne są to obiekty budowlane, których co najmniej połowa całkowitej powierzchni użytkowej jest wykorzystywana do celów mieszkalnych. W przypadkach, gdy mniej niż połowa całkowitej powierzchni użytkowej wykorzystywana jest na cele mieszkalne, budynek taki sklasyfikowany jest jako niemieszkalny zgodnie z jego przeznaczeniem.
   
• budynki niemieszkalne są to obiekty budowlane wykorzystywane głównie dla potrzeb niemieszkalnych.

Ponadto, jak zapisano w powyższej Klasyfikacji, o zaliczeniu budynku (lub lokalu) do właściwej podgrupy i rodzaju decyduje jego przeznaczenie oraz związana z tym konstrukcja i wyposażenie, a nie sposób użytkowania, który w praktyce bywa czasem niezgodny z przeznaczeniem. O zmianie pierwotnego przeznaczenia na stałe, decyduje każdorazowo wykonanie odpowiednich robót budowlano-adaptacyjnych.

W przypadku budynków (lub lokali) o różnym przeznaczeniu, o zaliczeniu obiektu do właściwej podgrupy i rodzaju decyduje główne jego przeznaczenie.

W świetle powyższego, jeśli nie zmieniono przeznaczenia budynku mieszkalnego na użytkowy (np. w wyniku prac adaptacyjnych), to stanowi on nadal budynek mieszkalny.

Przychody ze sprzedaży budynków wykorzystywanych w działalności gospodarczej

Na podstawie art. 14 ust. 2c ustawy o PDOF, do przychodów z działalności gospodarczej nie zalicza się przychodów z odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z tą działalnością m.in. budynku mieszkalnego. W przypadku sprzedaży ww. budynku przepis art. 30e stosuje się odpowiednio, co oznacza, że ma w takim przypadku zastosowanie art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ww. ustawy. Na podstawie tego przepisu źródłem przychodu jest odpłatne zbycie m.in. nieruchomości, jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Zatem, jeżeli sprzedaż budynku mieszkalnego wykorzystywanego w prowadzonej działalności gospodarczej nastąpi po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym budynek ten nabyto, to u podatnika przychód nie powstanie.

Natomiast, gdy budynek - w wyniku dokonanych prac adaptacyjnych (modernizacyjnych) został "przekształcony" w niemieszkalny, jego sprzedaż spowoduje powstanie przychodu z działalności gospodarczej (bez względu na to, jaki okres upłynął od jego zakupu do sprzedaży). Przychód nie powstałby jedynie, gdyby budynek był wycofany z działalności gospodarczej (także w ramach likwidacji działalności gospodarczej prowadzonej samodzielnie lub w ramach spółki niebędącej osobą prawną), a sprzedaż nastąpiłaby po upływie 6 lat, licząc od pierwszego dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym budynek został z tej działalności wycofany.