Sprzedaż firmowego mieszkania a przychód podatkowy

W działalności gospodarczej prowadzonej samodzielnie rozliczam się na zasadach ogólnych według skali podatkowej. W skład mojego firmowego majątku wchodzi lokal mieszkalny stanowiący środek trwały. W najbliższym czasie zamierzam sprzedać tę nieruchomość z zyskiem. Jak w zakresie podatku dochodowego powinienem rozliczyć taką transakcję sprzedaży?

Odpłatne zbycie środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, podlegających ujęciu w ewidencji tych składników, zasadniczo generuje przychód z pozarolniczej działalności gospodarczej. Tak wynika z art. 14 ust. 2 pkt 1 ustawy o pdof. Od tej reguły ustawodawca ustanowił jednak odstępstwo. Do przychodów z tego źródła, zgodnie z art. 14 ust. 2c ustawy o pdof, nie zalicza się bowiem przychodów uzyskanych przez przedsiębiorcę m.in. z odpłatnego zbycia wykorzystywanego w działalności gospodarczej lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość - i to niezależnie od tego, czy stanowił w niej środek trwały, czy też nie.

Jednocześnie wyłączenie kwoty uzyskanej z takiej sprzedaży z przychodów firmowych skutkuje brakiem możliwości rozliczenia - w momencie jej dokonania - w kosztach działalności gospodarczej niezamortyzowanej części wartości początkowej lokalu mieszkalnego zaliczonego do środków trwałych. Skoro bowiem przychód uzyskany z takiej sprzedaży nie podlega zaliczeniu do przychodów z pozarolniczej działalności gospodarczej, to kosztu w postaci niezamortyzowanej części wartości początkowej lokalu mieszkalnego nie można powiązać z przychodami z tego źródła.

Sprzedaż firmowego mieszkania nie generuje przychodów z pozarolniczej działalności gospodarczej.

Wyłączenie kwot z omawianej transakcji z przychodów firmowych nie oznacza jednak automatycznie, że w wyniku jej dokonania nigdy nie powstanie przychód podatkowy. Przychód taki może bowiem powstać w określonych okolicznościach ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o pdof. Przepis ten wskazuje, że odpłatne zbycie nieruchomości i praw majątkowych poza działalnością gospodarczą stanowi źródło przychodów, jeżeli nie dochodzi do niego w wykonywaniu działalności gospodarczej i zostało ono dokonane przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło ich nabycie lub wybudowanie.

Czytelnik nie wskazał jak długo jest właścicielem lokalu mieszkalnego, który zamierza sprzedać. Jeżeli jednak nie minęło jeszcze wskazanych 5 lat od nabycia tego lokalu, to jego sprzedaż spowoduje powstanie obowiązku podatkowego.