Odwrotne obciążenie przy świadczeniu usług dla dewelopera

Jesteśmy deweloperem, który buduje domy i mieszkania na sprzedaż. Mamy głównego wykonawcę, który wykonuje dla nas usługi budowlane. Czy w tym przypadku główny wykonawca robót budowlanych, wystawiając dla nas fakturę za wykonane roboty powinien zastosować odwrotne obciążenie?

Jak wynika z ustawy Prawo budowlane (Dz. U. z 2016 r. poz. 290 ze zm.), uczestnikami procesu budowlanego, w rozumieniu ustawy, są:

1) inwestor,

2) inspektor nadzoru inwestorskiego,

3) projektant,

4) kierownik budowy lub kierownik robót.

Do obowiązków inwestora należy zorganizowanie procesu budowy, z uwzględnieniem zawartych w przepisach zasad bezpieczeństwa i ochrony zdrowia, a w szczególności zapewnienie:

1) opracowania projektu budowlanego i, stosownie do potrzeb, innych projektów,

2) objęcia kierownictwa budowy przez kierownika budowy,

3) opracowania planu bezpieczeństwa i ochrony zdrowia,

4) wykonania i odbioru robót budowlanych,

5) w przypadkach uzasadnionych wysokim stopniem skomplikowania robót budowlanych lub warunkami gruntowymi, nadzoru nad wykonywaniem robót budowlanych

- przez osoby o odpowiednich kwalifikacjach zawodowych.

Natomiast umowa o roboty budowlane jest regulowana przepisami art. 647-658 Kodeksu cywilnego (Dz. U. z 2017 r. poz. 459). Jak wskazano w art. 647 K.c., przez umowę o roboty budowlane wykonawca zobowiązuje się do oddania przewidzianego w umowie obiektu, wykonanego zgodnie z projektem i z zasadami wiedzy technicznej, a inwestor zobowiązuje się do dokonania wymaganych przez właściwe przepisy czynności związanych z przygotowaniem robót, w szczególności do przekazania terenu budowy i dostarczenia projektu, oraz do odebrania obiektu i zapłaty umówionego wynagrodzenia.

W umowie o roboty budowlane, o której mowa w art. 647 K.c., zawartej między inwestorem a wykonawcą (generalnym wykonawcą), strony ustalają zakres robót, które wykonawca będzie wykonywał osobiście lub za pomocą podwykonawców. Do zawarcia przez wykonawcę umowy o roboty budowlane z podwykonawcą wymagana jest zgoda inwestora. Jeżeli inwestor, w terminie 14 dni od przedstawienia mu przez wykonawcę umowy z podwykonawcą lub jej projektu, wraz z częścią dokumentacji dotyczącą wykonania robót określonych w umowie lub projekcie, nie zgłosi na piśmie sprzeciwu lub zastrzeżeń, uważa się, że wyraził zgodę na zawarcie umowy.

Natomiast do zawarcia przez podwykonawcę umowy z dalszym podwykonawcą jest wymagana zgoda inwestora i wykonawcy.

Mechanizmem odwrotnego obciążenia objęte są również usługi budowlane wymienione w załączniku nr 14 do ustawy o VAT. Ma on zastosowanie wyłącznie wówczas, gdy obie strony transakcji są czynnymi podatnikami VAT. Jak wynika bowiem z art. 17 ust. 1 pkt 8 ustawy o VAT, podatnikami są również osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne nabywające usługi wymienione w załączniku nr 14 do ustawy, jeżeli łącznie spełnione są następujące warunki:

a) usługodawcą jest podatnik VAT, u którego sprzedaż nie jest zwolniona od podatku na podstawie art. 113 ust. 1 i 9,

b) usługobiorcą jest podatnik zarejestrowany jako podatnik VAT czynny.

Przy czym dodatkowo wskazano, że odwrotne obciążenie stosuje się, jeżeli usługodawca świadczy te usługi jako podwykonawca.

W sytuacji wskazanej w pytaniu, naszym zdaniem, deweloper występuje jako inwestor, a firma budowlana przez niego zatrudniona, jako generalny wykonawca. W związku z tym faktury dokumentujące wykonanie robót budowlanych wystawione przez generalnego wykonawcę będą zawierały wyliczony podatek VAT. Usługi te bowiem nie będą podlegały mechanizmowi odwrotnego obciążenia z tego względu, że nie będą świadczone przez podwykonawcę.