Możliwość zastosowania zwolnienia przy dostawie nieruchomości

Na potrzeby prowadzonej działalności w 2013 r. od osoby prywatnej kupiłam lokal mieszkalny, w związku z czym nie odliczyłam VAT. W trakcie użytkowania lokalu poniosłam wydatki na jego ulepszenie, które nie przekroczyły 30% jego wartości. Czy obecnie przy sprzedaży tego lokalu mogę zastosować zwolnienie z VAT?

Generalnie, sprzedaż nieruchomości podlega opodatkowaniu podatkiem VAT. Jednakże ustawodawca, w art. 43 ust. 1 pkt 10 wprowadził pewne wyjątki od tej zasady. Z tego przepisu wynika, iż zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

1) dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,

2) pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Definicję pierwszego zasiedlenia z kolei zawiera art. 2 pkt 14 ustawy o VAT, w myśl którego jest to oddanie do użytkowania w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich:

1) wybudowaniu lub

2) ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów ustawy o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Zatem do pierwszego zasiedlenia dochodzi przy pierwszej sprzedaży nieruchomości, lub też w momencie oddania jej do używania innemu podmiotowi, np. na podstawie umowy najmu, dzierżawy, leasingu. W sytuacji opisanej w pytaniu zakup nieruchomości nastąpił od osoby fizycznej nieprowadzącej działalności. W takiej sytuacji, zdaniem organów podatkowych nie doszło do pierwszego zasiedlenia, co oznacza, że sprzedaż przedmiotowej nieruchomości nie może być zwolniona z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Pozostaje więc przeanalizowanie, czy sprzedaż może być zwolniona z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT. Aby było to możliwe, muszą być spełnione dodatkowe warunki, a mianowicie:

a) w stosunku do budynków nie przysługiwało podatnikowi prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,

b) podatnik nie ponosił wydatków na ulepszenie ww. budynków, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów (warunek ten nie ma zastosowania, jeżeli obiekty lub ich części w stanie ulepszonym były wykorzystywane przez podatnika do czynności opodatkowanych przez co najmniej 5 lat - art. 43 ust. 7a ustawy o VAT).

Sprzedaż nieruchomości, o której mowa w pytaniu będzie mogła więc korzystać ze zwolnienia z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT, ponieważ kupiono ją bez VAT, a wydatki poniesione na ulepszenie nie przekroczyły 30% jej wartości.

Warto w tym miejscu dodać, że NSA w wyroku z dnia 14 maja 2015 r., sygn. akt I FSK 382/14 stwierdził, że ustawowa definicja pierwszego zasiedlenia jest niezgodna z dyrektywą w sprawie VAT w zakresie, w jakim zawiera warunek "w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu". Zdaniem Sądu, zwolnienie z VAT przewidziane w dyrektywie obejmuje dostawę budynków, które były użytkowane w jakikolwiek sposób. Nie ma natomiast uregulowań stanowiących o konieczności ich użytkowania w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu.

Niezależnie jednak od tego, w opisywanej sytuacji sprzedaż budynku, o którym mowa, może być zwolniona z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT.