Opodatkowanie usług zarządzania nieruchomościami na zlecenie

Podatnik na podstawie umowy o sprawowanie zarządu nieruchomościami (PKD 68.32.Z) zarządza wspólnotą mieszkaniową składającą się z lokali mieszkalnych (stanowiących 72% powierzchni całkowitej), lokali użytkowych (3%) oraz hali garażowej (25%). Czy taka usługa korzysta ze zwolnienia z VAT?

Generalnie, zgodnie z art. 41 ust. 1 ustawy o VAT towary i usługi są opodatkowane stawką podstawową, która obecnie wynosi 23%. Jednakże ustawodawca zarówno w ustawie o VAT, jak i przepisach wykonawczych do niej przewidział opodatkowanie niektórych czynności stawkami obniżonymi lub zwolnienie od podatku.

W myśl § 3 ust. 1 pkt 3 rozporządzenia w sprawie zwolnień, zwolnieniu od podatku podlegają usługi zarządzania nieruchomościami mieszkalnymi, świadczone na zlecenie, z wyłączeniem wyceny nieruchomości mieszkalnych (PKWiU ex 68.32.11.0 i PKWiU ex 68.32.12.0).

Grupowanie PKWiU 68.32.11.0 swym zakresem obejmuje:

• usługi zarządzania domami i innymi nieruchomościami mieszkalnymi świadczone na zlecenie,
   
• usługi zarządzania budynkami wielomieszkaniowymi (lub budynkami o wielorakim wykorzystaniu, które są przede wszystkim przeznaczone na cele mieszkalne),
   
• usługi zarządzania miejscami pod przewoźne domy mieszkalne,
   
• usługi pobierania opłat za czynsz,
   
• usługi zarządzania nieruchomościami mieszkalnymi stanowiącymi wspólnoty mieszkaniowe.

Należy przy tym zaznaczyć, że zgodnie z art. 2 pkt 30 ustawy o VAT, przez PKWiU ex rozumie się zakres wyrobów lub usług węższy niż określony w danym grupowaniu Polskiej Klasyfikacji Wyrobów i Usług. Umieszczenie tego dopisku przy konkretnym symbolu statystycznym ma na celu zawężenie stosowania zwolnienia, obniżonej stawki podatku lub wyłączenia tylko do towarów lub usług należących do wymienionego grupowania statystycznego, spełniających określone warunki sprecyzowane przez ustawodawcę w rubryce "Nazwa towaru lub usługi".

Oznacza to, że elementem warunkującym prawo do skorzystania ze zwolnienia z VAT (na podstawie ww. przepisu) dla czynności zarządzania nieruchomościami, jest charakter oraz przeznaczenie nieruchomości, w odniesieniu do której usługa ta jest świadczona.

Ponadto, jak wskazał Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach w interpretacji indywidualnej z 28 lipca 2015 r., nr IBPP1/4512-385/15/LSz: "(...) dla określenia stawki podatku VAT lub zwolnienia od podatku dla usług zarządzania nieruchomością na zlecenie ważne jest nie tylko zakwalifikowanie tych usług według PKWiU czy też budynku według PKOB, ale również zakres tych usług i charakter przeznaczenia przedmiotu (tj. nieruchomości czy jej części), którego one dotyczą. (...)"

W związku z tym, że ustawa o VAT nie definiuje pojęcia "nieruchomość mieszkalna", zdaniem organu podatkowego należy odnieść się do definicji zawartej w PKOB, zgodnie z którą budynki mieszkalne to obiekty budowlane, w których co najmniej połowa całkowitej powierzchni użytkowej wykorzystywana jest do celów mieszkalnych.

Reasumując, usługi zarządzania nieruchomościami mieszkalnymi (sklasyfikowanymi w PKWiU ex 68.32.11.0 lub PKWiU ex 68.32.12.0), wykonywane przez podatnika na podstawie zlecenia dotyczące nieruchomości mieszkalnych, w których powierzchnia użytkowa lokali mieszkalnych wynosi więcej niż 50% powierzchni użytkowej całkowitej i jednocześnie w skład których nie wchodzą usługi wyceny nieruchomości, mogą korzystać ze zwolnienia z VAT na podstawie § 3 ust. 1 pkt 3 rozporządzenia w sprawie zwolnień.

Takie też stanowisko zaprezentował Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach w ww. interpretacji indywidualnej oraz Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu w interpretacji indywidualnej z 10 czerwca 2015 r., nr ILPP2/4512-1-204/15-4/SJ, w której czytamy m.in.: "(...) jeżeli przedmiotem zarządzania jest cały budynek mieszkalny, nawet jeżeli znajduje się w nim np. garaż wielostanowiskowy lub inne lokale użytkowe, czynność ta podlega zwolnieniu zgodnie z § 3 ust. 1 pkt 3 rozporządzenia z 20 grudnia 2013 r. Natomiast jeżeli usługa zarządzania dotyczy wyłącznie określonych części nieruchomości mieszkalnej, przy czym części te nie mają charakteru mieszkalnego, wówczas taka usługa zarządzania podlega opodatkowaniu stawką 23%, na mocy art. 41 ust. 1 w związku z art. 146a pkt 1 ustawy. (...)"