Grunty w firmowych rozliczeniach podatkowych

Wykorzystywane w prowadzeniu działalności gospodarczej grunty stanowią specyficzną kategorię składników majątkowych. Cechy, jakie posiadają, powodują konieczność sklasyfikowania ich w podatku dochodowym jako środki trwałe - o ile stanowią one własność podatnika. Za grunty należące do podmiotów trzecich trzeba ponosić opłaty. Większość dotyczących ich wydatków nie pozostaje obojętna podatkowo.

Przedsiębiorca będący dealerem samochodów zakupił okazyjnie w styczniu 2017 r. działkę budowlaną. Na działce tej w przyszłym roku zamierza wybudować budynek firmowy (nowy salon sprzedaży samochodów). Czy grunt, na którym stanie salon, powinien uznać za odrębny od budynku środek trwały, czy też o jego wartość ma obowiązek zwiększyć wartość początkową budynku?

Jeśli grunty nabywane są przez przedsiębiorcę na potrzeby prowadzonej działalności gospodarczej i przewidywany okres ich używania jest dłuższy niż rok, wówczas stanowią one środki trwałe. W podatku dochodowym tworzą one odrębną od budynków kategorię środków trwałych. Dlatego też wydatki na ich nabycie, jeśli grunty uznane zostały za środki trwałe, nie powiększają wartości początkowej wybudowanych na nich budynków. Na podstawie art. 22c pkt 1 ustawy o pdof i odpowiednio art. 16c pkt 1 ustawy o pdop będąc samodzielnymi środkami trwałymi, nie podlegają jednak amortyzacji. Wydatków na nabycie takich gruntów przedsiębiorcy nie mogą także rozliczać bezpośrednio w kosztach podatkowych. Stają się one kosztem, jednak dopiero w momencie, gdy następuje ich odpłatne zbycie.

Co równie istotne, grunty należące do majątku trwałego - pomimo że nie podlegają amortyzacji - należy wprowadzić do ewidencji środków trwałych.

Spółka z o.o. na potrzeby prowadzonej działalności nabyła działkę zabudowaną budynkiem gospodarczym z zamiarem uznania jej za środek trwały. W akcie notarialnym wartość działki wraz z budynkiem została określona jedną kwotą. W jaki sposób należy ustalić wartość początkową gruntu oraz budynku w celu ujęcia ich na potrzeby podatku dochodowego w ewidencji środków trwałych?

Jak już zaznaczono, grunt i budynki na potrzeby podatku dochodowego stanowią osobne środki trwałe. Dlatego do ewidencji środków trwałych powinny zostać wprowadzone odrębnie według wartości początkowej równej cenie nabycia poszczególnych składników majątkowych.

W sytuacji opisanej w pytaniu spółka powinna wartość tę ustalić we własnym zakresie. W tym celu najprościej jest zwrócić się do sprzedawcy o przekazanie informacji o cenie sprzedaży poszczególnych obiektów - należy bowiem założyć, że je zna, gdyż w oparciu o ich cenę ustalał łączną cenę sprzedaży nieruchomości.

Jeśli jednak z różnych względów informacji tej nie będzie można uzyskać, wówczas w celu ustalenia wartości początkowej gruntu i budynku może posłużyć się wyceną rzeczoznawcy majątkowego pamiętając, że suma wartości poszczególnych składników wynikająca z wyceny powinna odpowiadać ogólnej cenie nabycia określonej w akcie notarialnym.

Wartość początkową nabytych środków trwałych powiększa się o wydatki związane bezpośrednio z ich zakupem (np. podatek od czynności cywilnoprawnych, opłata notarialna). Gdy z dowodów dokumentujących ich zakup nie wynika, jaka część opłaty dotyczy danego środka trwałego, należy np. proporcjonalnie dokonać podziału tych kosztów na poszczególne składniki.

Spółka jawna nie uiściła w terminie opłaty z tytułu użytkowania wieczystego gruntów. Z tego tytułu zapłaciła odsetki. Czy kwotę odsetek można zaliczyć do kosztów uzyskania przychodów?

TAK. Opłata za użytkowanie wieczyste wynika ze stosunku cywilnoprawnego. To z kolei oznacza, że odsetki od tej opłaty nie są objęte wyłączeniem z kosztów wynikającym z art. 23 ust. 1 pkt 18 ustawy o pdof. Przepis ten jako niepodlegające zaliczeniu do kosztów podatkowych wskazuje odsetki za zwłokę z tytułu nieterminowych wpłat należności budżetowych i innych należności, do których stosuje się przepisy Ordynacji podatkowej.

Do przedmiotowych odsetek znajdzie natomiast zastosowanie art. 23 ust. 1 pkt 32 ustawy o pdof, z którego wynika, że kosztami podatkowymi nie są naliczone, lecz niezapłacone albo umorzone odsetki od zobowiązań, w tym również od pożyczek (kredytów). Jeżeli odsetki od opłaty z tytułu użytkowania wieczystego gruntów zostały zapłacone, spółka może nimi obciążyć koszty podatkowe.

Przedsiębiorca postanowił sprzedać w lutym 2017 r. grunt zabudowany budynkiem warsztatowym. Zarówno grunt jak i budynek stanowiły w jego firmie środki trwałe. Jak w zakresie podatku dochodowego powinien rozliczyć taką transakcję?

Przychód ze zbycia wykorzystywanego w prowadzeniu działalności gruntu będącego środkiem trwałym, jeżeli grunt ten nie jest związany z budynkiem lub lokalem mieszkalnym, podlega rozliczeniu w ramach działalności gospodarczej (art. 14 ust. 2 pkt 1 lit. a) oraz ust. 2c ustawy o pdof).

Dochodem (stratą) ze sprzedaży środka trwałego jest różnica między przychodem z jego odpłatnego zbycia a wartością początkową wykazaną w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, powiększona o sumę odpisów amortyzacyjnych. Ponieważ grunt nie podlega amortyzacji, koszt uzyskania przychodu z jego sprzedaży stanowi jego wartość początkowa wykazana w ewidencji środków trwałych (przykład).

Podstawa prawna

Ustawa z dnia 26.07.1991r. o pdof (Dz. U. z 2016 r. poz. 2032 ze zm.)

Ustawa z dnia 15.02.1992 r. o pdop (Dz. U. z 2016 r. poz. 1888 ze zm.)