Skutki oddania kilku lokali w prywatny najem

Podatnik prowadzący działalność gospodarczą posiada cztery lokale, które należą do jego majątku prywatnego. Czy z tytułu najmu trzech lokali na cele mieszkaniowe będzie mógł opłacać ryczałt ewidencjonowany w wysokości 8,5% przychodów, a wynajem jednego lokalu na cele użytkowe rozliczać według skali podatkowej? Czy po zmianie formy opodatkowania z ryczałtu ewidencjonowanego na skalę podatkową podatnik będzie mógł zaliczyć do kosztów podatkowych wydatki na wykończenie i wyposażenie lokali poniesione w okresie opłacania ryczałtu?

Dochody (przychody) z najmu wszystkich lokali zaliczane do jednego źródła przychodów trzeba opodatkować na tych samych zasadach. Z kolei przejście na opodatkowanie według skali podatkowej nie będzie uprawniać do ujęcia w kosztach podatkowych wydatków poniesionych w okresie opłacania od przychodów z najmu ryczałtu ewidencjonowanego.

Najem na gruncie przepisów o podatku dochodowym może stanowić samodzielne źródło przychodów określone w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o pdof. Jest tak w przypadku gdy przedmiotem najmu nie są składniki majątku związane z działalnością gospodarczą. Istotne jest również, by najem nie był prowadzony w okolicznościach wskazujących na wykonywanie działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 ustawy o pdof.

Należy przy tym podkreślić, że w świetle definicji działalności gospodarczej zamieszczonej w ostatnim z przywołanych przepisów ani też z innych regulacji nie wynika, że o uznaniu najmu za działalność gospodarczą przesądza liczba zawieranych umów. Niemniej jednak taka okoliczność musi być brana pod uwagę podczas kwalifikowania najmu do źródeł przychodów w konkretnym stanie faktycznym.

Podatnik, który oddaje w najem składniki swojego prywatnego majątku, w tym nieruchomości, na podstawie umów zawartych poza działalnością gospodarczą, ma możliwość wyboru formy opodatkowania. Podatek od dochodów (przychodów) z tzw. prywatnego najmu może bowiem być rozliczany według skali podatkowej albo przy zastosowaniu 8,5% stawki ryczałtu ewidencjonowanego. Wybraną formę opodatkowania należy jednak stosować do dochodów (przychodów) osiąganych ze wszystkich umów kwalifikowanych do tego źródła przychodów (tu: prywatnego najmu).

Decydując się na opodatkowanie najmu ryczałtem ewidencjonowanym, trzeba mieć na względzie, że w takim przypadku zryczałtowany podatek pobiera się od przychodu bez pomniejszania o koszty uzyskania (art. 12 ust. 2 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym...). Oznacza to, że wynajmujący nie będzie mógł uwzględnić w rozliczeniu podatkowym poniesionych w okresie stosowania tej formy opodatkowania wydatków dotyczących przedmiotu najmu, w tym m.in. kosztów remontu czy zakupu wyposażenia.