Budynek na cudzym gruncie

Planuję rozszerzyć jednoosobową działalność gospodarczą. W związku z czym zamierzam wynająć lub wydzierżawić budynek hali, której budowa jest prowadzona na gruncie będącym własnością innej osoby fizycznej prowadzącej działalność gospodarczą. Inwestorem jest wyłącznie właściciel gruntu, jednak zastanawiam się nad włączeniem w ten proces budowlano-inwestycyjny. Będąc już pełnoprawnym inwestorem, zamierzam z własnych środków pokrywać koszty dalszych prac budowlanych, niezbędnych do prawidłowego zakończenia budowy i oddania do użytkowania budynku na podstawie stosownej umowy z właścicielem gruntu. Czy nakłady, które poniosę, powinienem rozliczać poprzez odpisy amortyzacyjne jako inwestycję w obcym środku trwałym? Czy sprzedając ją po zakończeniu umowy najmu/dzierżawy, jej niezamortyzowaną wartość będę mógł rozpoznać jako koszt?

"(...) Z analizy wniosku wynika, że błędnie chce Pan zakwalifikować nakłady - związane z budową budynku - jako inwestycję w obcym środku trwałym. (...) za inwestycję w obcym środku trwałym można uznać jedynie te nakłady, które są ponoszone na składnik majątku, który już istnieje.

Wobec tego, budynek, na którego budowę poniesie Pan nakłady, powinien Pan zakwalifikować dla celów podatkowych jako budynki i budowle wybudowane na cudzym gruncie, zwane także środkami trwałym.

Zatem Pana stanowisko w zakresie możliwości rozliczenia wydatków poniesionych na budowę budynku na cudzym gruncie, jako inwestycji w obcym środku trwałym jest nieprawidłowe.

Przedmiotem Pana wątpliwości są również skutki podatkowe rozwiązania lub zakończenia stosunku najmu/dzierżawy i rozliczenia nakładów poniesionych przez Pana na budynek wybudowany na cudzym gruncie. (...)

(...) Zgodnie z wyrażoną w art. 48 Kodeksu cywilnego (Dz. U. z 2025 r. poz. 1071 - przyp. red.) zasadą (...), wszystko, co znajduje się na gruncie, stanowi jego część składową. Jednocześnie, na podstawie art. 47 Kodeksu cywilnego, nie jest możliwe istnienie prawa własności budynku (budowli) całkowicie oderwanego od prawa własności gruntu, na którym ten budynek jest posadowiony. Właściciel gruntu jest bowiem także właścicielem budynku (budowli), który się na nim znajduje.

Skoro zatem (...) Pan jako najemca/dzierżawca gruntu nie jest prawnym właścicielem budynku wybudowanego na cudzym gruncie, to nie może ich Pan też odpłatnie zbyć na rzecz rzeczywistego właściciela. Mimo że dla celów amortyzacji podatkowej ww. budynek stanowi (...) dla Pana środek trwały (art. 22a ust. 2 pkt 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych), to jednak nie posiada Pan w stosunku do niego prawa własności. W sprawie nie może więc dojść do odpłatnego zbycia przez Pana środka trwałego (budynku), co oznacza tym samym brak możliwości zaliczenia niezamortyzowanej części nakładów na nabycie/wytworzenie środka trwałego do kosztów podatkowych w oparciu o art. 23 ust. 1 pkt 1 lit. b) ww. ustawy. Przepis ten uprawnia do rozpoznania kosztów podatkowych jedynie w przypadkach odpłatnego zbycia środków trwałych lub wartości niematerialnych i prawnych.

(...) Zgodnie z art. 11 ust. 1 ww. ustawy:

Przychodami, z zastrzeżeniem art. 14-15, art. 17 ust. 1 pkt 6, 9 i pkt 10 w zakresie realizacji praw wynikających z pochodnych instrumentów finansowych, pkt 11, art. 19, art. 25b, art. 30ca, art. 30da i art. 30f, są otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń.

W myśl natomiast art. 14 ust. 3 pkt 3a (...):

Do przychodów, o których mowa w ust. 1 i ust. 2 nie zalicza się zwróconych innych wydatków niezaliczonych do kosztów uzyskania przychodów.

Na podstawie powołanych przepisów (na tle przedstawionego we wniosku opisu stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego) nie będzie zatem stanowiła przychodu podatkowego ta część wartości zwróconych Panu nakładów na budowę budynku, która nie została przez Pana zaliczona dotychczas do kosztów podatkowych poprzez odpisy amortyzacyjne. Pozostała część otrzymanej kwoty powinna stanowić przychód podatkowy. (...)".

(interpretacja indywidualna Dyrektora KIS z dnia 8 lipca 2025 r., nr 0114-KDIP3-2.4011.462.2025.3.MG)