Inwestycja w obcym środku trwałym

Nasza spółka w wynajmowanym budynku mieszkalnym wykonała prace budowlano-adaptacyjne oraz modernizacyjne, dostosowujące i umożliwiające pełnienie funkcji budynku biurowego. GUS na podstawie przedstawionych przez spółkę dokumentów oraz zdjęć uznał, że po wykonaniu tych prac budynek mieści się według KŚT w grupie 1 podgrupie 10, symbolu KŚT 105 obejmującym budynki biurowe. Czy odpisy amortyzacyjne dokonywane od wartości początkowej opisanej inwestycji w obcym środku trwałym będą podlegały zaliczeniu do kosztów podatkowych spółki?

"(...) Inwestycje w obcym środku trwałym to (...) nakłady poniesione na obcy środek trwały, który nie jest własnością podatnika, ale jest użytkowany na podstawie zawartej umowy najmu, dzierżawy czy innej umowy o podobnym charakterze. Amortyzacji w obcym środku trwałym dokonuje się na takich samych zasadach, jak właściciel tego środka trwałego. Czyli, co do zasady, zgodnie z art. 16i ustawy o CIT (o pdop - przyp. red.), odpisów amortyzacyjnych od środków trwałych, z zastrzeżeniem art. 16j-16ł, dokonuje się przy zastosowaniu stawek amortyzacyjnych określonych w Wykazie stawek amortyzacyjnych i zasad, o których mowa w art. 16h ust. 1 pkt 1 ustawy o CIT.

Wprawdzie art. 16j ust. 4 ustawy o CIT pozwala podatnikom indywidualnie ustalić stawki amortyzacyjne dla przyjętych do używania inwestycji w obcych środkach trwałych, jednak zapis ten należy traktować jako wyjątek od ogólnej zasady, czyli stosowania stawek określonych w Wykazie.

(...) w związku z literalnym brzmieniem art. 16c pkt 2a ustawy o CIT, z prawa do amortyzacji nie może skorzystać podatnik będący właścicielem budynku/lokalu mieszkalnego. W przypadku amortyzacji inwestycji w obcym środku trwałym (będącym budynkiem mieszkalnym), zasadne jest w tym względzie odwołanie się do wykładni systemowej i funkcjonalnej wskazanego (...) przepisu. Z wykładni tej można wywieść, że skoro z prawa do amortyzacji nie może skorzystać podatnik będący właścicielem budynku/lokalu mieszkalnego, a amortyzacji w obcym środku trwałym dokonuje się na takich samych zasadach jak właściciel tego środka trwałego, to zasadne jest przyjęcie, że amortyzacji nie podlegają również nakłady inwestycyjne poniesione przez podatnika niebędącego właścicielem takiego budynku/lokalu mieszkalnego.

(...) zasady klasyfikacji danego środka trwałego zostały unormowane w rozporządzeniu Rady Ministrów (...) w sprawie Klasyfikacji Środków Trwałych (KŚT) (...). Klasyfikacja ta jest usystematyzowanym zbiorem obiektów majątku trwałego, służącym m.in. do celów ewidencyjnych, ustalania stawek odpisów amortyzacyjnych oraz badań statystycznych. O zaliczeniu budynku (lokalu) do właściwej podgrupy i rodzaju decyduje jego przeznaczenie oraz związana z tym konstrukcja i wyposażenie, a nie sposób użytkowania, który w praktyce bywa czasem niezgodny z przeznaczeniem. W przypadku budynków (lokali) o różnym przeznaczeniu, o zaliczeniu obiektu do właściwej podgrupy i rodzaju decyduje główne jego przeznaczenie (uwagi szczegółowe do Grupy I w KŚT). Organem uprawnionym do orzekania w zakresie Klasyfikacji Środków Trwałych jest Urząd Statystyczny.

Należy dodać, że podział budynków na mieszkalne i niemieszkalne w Klasyfikacji Środków Trwałych oparty jest na Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych (PKOB). (...) W przypadku gdy mniej niż połowa całkowitej powierzchni użytkowej wykorzystywana jest na cele mieszkalne, wówczas budynek klasyfikowany jest jako niemieszkalny. Budynki niemieszkalne to obiekty budowlane wykorzystywane głównie dla potrzeb niemieszkalnych.

Przenosząc powyższe na grunt rozpatrywanej sprawy, stwierdzić należy, że skoro z wniosku wynika, iż budynek będący przedmiotem najmu stanowi budynek niemieszkalny oraz poniesione nakłady inwestycyjne z nim związane zakwalifikowali Państwo jako inwestycję w obcym środku trwałym do KŚT nr 105, tj. budynki biurowe, to tym samym, Państwa Spółka jest uprawniona do zaliczenia do kosztów uzyskania przychodu odpisów amortyzacyjnych dokonywanych od wartości początkowych inwestycji w obcym środku trwałym (...)".

(interpretacja indywidualna Dyrektora KIS z dnia 25 sierpnia 2025 r., nr 0111-KDIB1-1.4010.266.2025.2.MF)