Zakup nieruchomości z zamiarem wyburzenia

Spółka planuje dokonać zakupu nieruchomości obejmującej grunt, budynek mieszkalny, budynek gospodarczy oraz ogrodzenie. Nie zostanie ona jednak ujęta w ewidencji środków trwałych, ponieważ z uwagi na stan techniczny budynków oraz dążąc do zwiększenia dochodowości nieruchomości, spółka podjęła decyzję o realizacji inwestycji na nabytej nieruchomości (budynku handlowo-usługowego wraz z infrastrukturą drogową). W tym celu dokona rozbiórki wszystkich obiektów znajdujących się na nieruchomości. Czy nie uznając wskazanych obiektów za środki trwałe spółka postąpi prawidłowo? W jaki sposób należy w kosztach podatkowych rozliczyć wydatki na nabycie i wyburzenie opisanych obiektów budowlanych?

"(...) W przypadku wytworzenia we własnym zakresie środka trwałego, wartością początkową tego środka jest koszt jego wytworzenia obejmujący:

• wartość w cenie nabycia zużytych rzeczowych składników majątku, tj. w szczególności materiały, z których został wykonany środek trwały,
• wartość w cenie nabycia, wykorzystanych usług obcych, tj. usług związanych bezpośrednio z samym procesem wytworzenia, a także usług niezwiązanych bezpośrednio z wytworzeniem lecz niezbędnych do uczynienia składnika majątku zdatnym do używania, np. są to niezbędne ekspertyzy obiektów budowlanych,
• koszty wynagrodzeń wraz z narzutami,
• inne koszty dające się zaliczyć do wartości wytworzonych środków trwałych.

(...) do wartości początkowej wytworzonego środka trwałego zalicza się ogół kosztów poniesionych w związku z jego wytworzeniem od momentu rozpoczęcia inwestycji aż do momentu przekazania środka do używania. Nakład inwestycyjny, w myśl powyższej regulacji, oznacza wszystkie koszty poniesione dla realizacji inwestycji, w tym na działania wstępne, przygotowujące prace rzeczowe.

Natomiast, użycie przez ustawodawcę zwrotu, że do kosztu wytworzenia środka trwałego zalicza się »inne koszty dające się zaliczyć do wartości wytworzonych środków trwałych« oznacza, że katalog wydatków poniesionych w związku z wytworzeniem środka trwałego powiększających jego wartość początkową jest otwarty, co wskazuje na to, że mieszczą się w nim również inne, niewymienione wprost koszty, które będą miały wpływ na wartość początkową danego składnika majątku.

Z przytoczonych (...) regulacji wynika, że na wartość początkową środka trwałego składają się wszystkie koszty poniesione w związku z budową środków trwałych, a zatem mogą to być m.in. koszty wyburzenia likwidowanych środków trwałych bądź innych składników majątku, jeżeli czynność ta pozostaje w związku z prowadzoną inwestycją. Przedmiotowe koszty stanowią bowiem prace wstępne, przygotowujące miejsce pod nową inwestycję. Ponadto, dla prawidłowego rozliczenia kosztów wytworzenia środków trwałych znaczenie ma określenie momentu zakończenia inwestycji i momentu faktycznego oddania tych środków do używania. Wszelkie bowiem wydatki pozostające w związku z wytworzeniem środka trwałego i poniesione do dnia oddania go do używania mają wpływ na jego koszt wytworzenia. Koszt ten zarazem stanowi o wartości początkowej środka trwałego, od której dokonuje się następnie odpisów amortyzacyjnych.

(...) skoro po zakupie nieruchomości Spółka nie zamierza jej użytkować, w tym wynajmować, czy dzierżawić, a budynki oraz ogrodzenie znajdujące się na nieruchomości będą przeznaczone wyłącznie do rozbiórki celem budowy w ich miejscu nowej inwestycji (budynku handlowo-usługowego wraz z infrastrukturą drogową), to zakupiony budynek mieszkalny, budynek gospodarczy niemieszkalny oraz ogrodzenie nie będą stanowić środków trwałych Spółki.

(...) Odnosząc się natomiast do wydatków poniesionych na nabycie oraz likwidację budynku mieszkalnego, budynku gospodarczego niemieszkalnego oraz ogrodzenia (...) wydatki te będą mogły zostać zaliczone do kosztu wytworzenia środka trwałego i być rozliczane przez odpisy amortyzacyjne. Zatem (...) poniesione wydatki (nabycia oraz likwidacji) należy zaliczyć do wartości początkowej nowo powstałego środka trwałego, jakim będzie budynek handlowo-usługowy. Od ustalonej wartości początkowej tego budynku (powiększonej o ww. wydatki związane z tym budynkiem) będą Państwo mogli dokonywać odpisów amortyzacyjnych na zasadach określonych w art. 16h-16i ustawy o CIT (ustawy o pdop - Dz. U. z 2025 r. poz. 278 ze zm. - przyp. red.) i zaliczać je do kosztów podatkowych na podstawie art. 15 ust. 6 ww. ustawy. (...)".

(interpretacja indywidualna Dyrektora KIS z dnia 18 czerwca 2025 r., nr 0111-KDIB1-3.4010.231.2025.2.DW)