Udostępnianie lokali na cele mieszkaniowe a VAT

Gmina (podatnik VAT) będąca właścicielem budynków komunalnych (mieszczących lokale) planuje je na podstawie umowy odpłatnie udostępniać. Z umowy będzie wynikało, że lokale mieszkalne będą wykorzystywane wyłącznie w celach mieszkaniowych. Osoby, którym gmina odpłatnie udostępni lokale, będą w nich realizować własne cele mieszkaniowe. Czy odpłatne udostępnianie lokali na cele mieszkaniowe na rzecz osób fizycznych będzie podlegać opodatkowaniu i korzystać ze zwolnienia z VAT?

"(...) Ustawodawca przewidział opodatkowanie niektórych czynności stawkami obniżonymi, bądź zwolnienie od podatku. Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone między innymi w art. 43 ustawy (o VAT - przyp. red.).

W tym miejscu należy zauważyć, że stosowanie zwolnień od podatku ma charakter wyjątkowy (od ogólnej zasady powszechności opodatkowania) i nie podlega ani wykładni rozszerzającej, ani zawężającej, natomiast możliwość wychodzenia poza wykładnię literalną jest niedopuszczalne. W efekcie podatnik uprawniony jest do zastosowania ww. preferencji, jedynie gdy charakter czynności świadczonych przez niego w sposób jednoznaczny i niebudzący wątpliwości wyczerpuje znamiona ujęte w treści przepisu statuującego jego prawo do zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług. (...).

Przepis art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy wskazuje, że zwolnieniu od podatku od towarów i usług podlega wyłącznie świadczenie usług w zakresie wynajmowania lub wydzierżawiania nieruchomości, po pierwsze o charakterze mieszkalnym, po drugie - na cele mieszkaniowe.

Zastosowanie zwolnienia jest więc uzależnione od spełnienia przesłanek dotyczących charakteru wynajmowanego lokalu (lokal mieszkalny) oraz dotyczących przeznaczenia wynajmowanego lokalu (cel mieszkaniowy). W związku z tym zwolnieniu nie podlega wynajem nieruchomości o charakterze mieszkalnym na cel inny niż mieszkaniowy. Wskazany przepis nie uzależnia zastosowania zwolnienia od rodzaju czy formy prawnej podmiotu świadczącego usługę, jak i od podmiotu nabywającego tę usługę. Nie odnosi się również do czasu wynajmowania nieruchomości oraz klasyfikacji statystycznych. (...)

Analizując kwestię zwolnienia od podatku usług najmu lokali mieszkalnych, należy zwrócić szczególną uwagę na cel świadczonych usług. Realizacja celu wynajmu następuje poprzez wykorzystanie nieruchomości przez najemcę. Tym samym, zasadniczą kwestią dla opodatkowania czy zwolnienia od podatku świadczonej usługi, pozostaje cel realizowany przez osobę bezpośrednio uczestniczącą w świadczeniu usługi. (...)

Podsumowując, zatem stwierdzam, że odpłatne udostępnienie lokali na cele mieszkaniowe na rzecz osób fizycznych stanowi czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów oraz korzystającą ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy. (...)".

(interpretacja indywidualna Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 22 lipca 2025 r., nr 0112-KDIL1-2.4012.300.2025.2.MR)