Rozpoznanie przychodu podatkowego z tytułu sprzedaży nieruchomości

Podatnik CIT sprzedał grunt. Z tego tytułu otrzymał należność w wysokości całej kwoty do zapłaty. Kiedy powstanie przychód z tytułu sprzedaży tego gruntu?

Odpowiedź

Z uzasadnienia

"Z opisu sprawy wynika, że (...) 2024 r. Spółka zawarła notarialną umowę sprzedaży zabudowanej nieruchomości gruntowej stanowiącej część jej majątku. W umowie ustalono termin przekazania nieruchomości kupującemu na (...) 2025 r. i ten termin jest terminem sfinalizowania umowy. Kupujący zapłacił za nieruchomość pełną kwotę określoną w umowie (...) 2024 roku. Sprzedaż nie była dokumentowana fakturą. Spółka nie prowadzi działalności w zakresie obrotu nieruchomościami, opisana sprzedaż jest jednostkowym wydarzeniem.

Państwa wątpliwości dotyczą ustalenia, czy prawidłowe jest przyjęcie, że otrzymana zapłata nie stanowi przychodu w dacie zapłaty, ponieważ została otrzymana na poczet dostaw towarów i usług, które zostaną wykonane w następnych okresach sprawozdawczych, i tym samym Spółka za moment powstania przychodu z tytułu tej zapłaty powinna uznać datę rzeczywistego wydania przedmiotu umowy kupującemu.

O kwalifikacji otrzymanej kwoty na poczet przyszłych okresów sprawozdawczych decyduje charakter tej zapłaty. Przysporzenie uważane za przychód podatkowy musi mieć charakter definitywny, podczas gdy kwoty niestanowiące przychodu na podstawie art. 12 ust. 4 pkt 1 ustawy o CIT, nie mają takiego charakteru ze względu na możliwość ich zwrotu przed terminem dostawy towaru, na poczet której zostały wpłacone - przy zachowaniu warunków właściwych dla danego rodzaju przedpłaty. Fakt, że dana wpłata stanowi zadatek lub zaliczkę na poczet konkretnej dostawy towaru, która zostanie wykonana w przyszłości, musi zatem wynikać z postanowień zawartej umowy i powinien znaleźć odzwierciedlenie w jej treści.

Mając powyższe na względzie, nie można uznać, że otrzymana przez Państwa kwota za nieruchomość stanowi zaliczkę czy zadatek. Jak wynika bowiem z wniosku Kupujący wpłacił pełną kwotę określoną w umowie. W momencie wpłaty uzyskali Państwo przysporzenie, które nie ma charakteru zaliczki (przedpłaty) na poczet wykonanych w przyszłości usług lub sprzedaży towarów. Przysporzenie Spółki ma więc charakter definitywny. W przedmiotowej sprawie nie znajdzie zatem zastosowania art. 12 ust. 4 pkt 1 ustawy o CIT.

W tym stanie rzeczy konieczne jest sięgnięcie do zasad ogólnych rozpoznawania momentu powstania przychodu podatkowego powstałego w związku z wykonywaną przez podatnika działalnością gospodarczą, a które zostały przez ustawodawcę opisane w art. 12 ust. 3a ustawy o CIT.

Dokonując rozstrzygnięcia na gruncie analizowanej sprawy należy zauważyć, że powstanie przychodu należnego, w przypadku sprzedaży rzeczy (w niniejszej sprawie - nieruchomości) ustawodawca uzależnia od »wydania rzeczy«, które należy rozumieć jako czynność związaną z przeniesieniem prawa własności.

(...) odnosząc się do przepisu art. 12 ust. 3a ustawy o CIT, należy stwierdzić, że datą powstania przychodu z odpłatnego zbycia zabudowanej nieruchomości gruntowej jest dzień zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości definitywnie przenoszącej jej własność na nabywcę w formie aktu notarialnego. W tym momencie można bowiem mówić o wydaniu nieruchomości nabywcy na podstawie umowy sprzedaży.

W konsekwencji, to z umowy przenoszącej własność nieruchomości sporządzonej w formie aktu notarialnego, wynika nie tylko niebudząca wątpliwości data czynności prawnej, lecz także fakt wydania (nabywcy) nieruchomości, będącej przedmiotem umowy sprzedaży (art. 12 ust. 3a ustawy o CIT). Jeżeli na mocy umowy sprzedaży przeniesiona została własność nieruchomości, to nie ma znaczenia, że samo przekazanie tej nieruchomości nastąpi później.

W związku z powyższym, za moment, w którym powinni Państwo rozpoznać przychód podatkowy z tytułu sprzedaży opisanej we wniosku nieruchomości, należy uznać dzień zawarcia umowy sprzedaży, mającej formę aktu notarialnego, przenoszącej prawo własności nieruchomości".

(interpretacja indywidualna Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 10 marca 2025 r., nr 0111-KDIB1-2.4010.25.2025.1.DK)