Zbycie lokalu mieszkalnego wynajmowanego w ramach działalności gospodarczej

W 2015 r. małżonkowie nabyli do majątku wspólnego lokal mieszkalny. Małżonek, który prowadził działalność gospodarczą, wprowadził ten lokal na stan firmy. Ujął go w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych. Następnie oddał lokal do używania na podstawie umowy najmu. Aktualnie decyzją małżonków ma być sprzedany. Czy jego zbycie spowoduje powstanie przychodu z działalności gospodarczej?

Niezależnie od tego, czy na moment sprzedaży lokal mieszkalny, o którym mowa w pytaniu będzie składnikiem majątku firmowego, czy wcześniej zostanie wycofany z działalności, jego zbycie będzie neutralne podatkowo.

Przychodem z działalności gospodarczej są m.in. przychody z odpłatnego zbycia składników majątku będących środkami trwałymi podlegającymi ujęciu w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą. Dotyczy to również przypadków, gdy przed zbyciem składniki majątku, o których mowa zostały wycofane z działalności gospodarczej, a między pierwszym dniem miesiąca następującego po miesiącu, w którym składniki majątku zostały wycofane z działalności i dniem ich odpłatnego zbycia, nie upłynęło 6 lat. Stanowią tak art. 14 ust. 2 pkt 1 i art. 10 ust. 2 pkt 3 updof.

Przepisy te nie mają jednak zastosowania, gdy przedmiotem odpłatnego zbycia jest lokal mieszkalny. W art. 14 ust. 2c updof ustawodawca zastrzegł wprost, że do przychodów z działalności gospodarczej nie zalicza się przychodów z odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą:

• budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku,
• lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu,
• gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z budynkiem lub lokalem mieszkalnym,
• spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie oraz
• prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie.

Do odpłatnego zbycia takich nieruchomości i praw stosuje się art. 10 ust. 1 pkt 8 updof (art. 10 ust. 3 updof). Oznacza to, że przychód z ich zbycia powstaje pod warunkiem, że zbycie ma miejsce przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nieruchomość (lub prawo do nieruchomości) została nabyta lub wybudowana.

Odnosząc te regulacje do sytuacji przedstawionej w pytaniu, należy zatem stwierdzić, że chociaż lokal mieszkalny stanowił środek trwały wykorzystywany w działalności gospodarczej prowadzonej przez jednego z małżonków, skutki odpłatnego zbycie tego składnika majątku trzeba rozpatrywać poza tą działalnością, nawet jeśli lokal nie zostanie wcześniej ponownie przesunięty do majątku prywatnego. Biorąc pod uwagę, że przedmiotowy lokal został nabyty w 2015 r., czyli od jego nabycia upłynęło 5 lat liczonych w sposób określony w art. 10 ust. 1 pkt 8 updof, to jego odpłatne zbycie w 2024 r. (lub później) nie spowoduje u małżonków postania przychodu podatkowego. Inaczej mówiąc, zbycie to będzie neutralne podatkowo.