Opodatkowanie przychodów z najmu prywatnego

W sierpniu 2022 r. podpisałem umowę najmu, na postawie której od września br. będę wynajmował lokal mieszkalny. Mieszkanie to kilka lat temu otrzymałem w spadku po zmarłej babci i jestem jego jedynym właścicielem. Najem nie będzie odbywał się w ramach działalności gospodarczej, lecz jako tzw. najem prywatny. Na jakich zasadach mogę takie przychody rozliczać w pdof?

Polski Ład (Dz. U. z 2021 r. poz. 2105 ze zm.) z dniem 1 stycznia 2022 r. wprowadził zasadę, zgodnie z którą przychody te będą opodatkowane wyłącznie ryczałtem ewidencjonowanym. Jednak na mocy uregulowań przejściowych nowe przepisy zaczną w rzeczywistości obowiązywać dopiero od 2023 r. Tym samym bieżący rok jest ostatnim, w którym jest możliwe opodatkowanie tej aktywności według dotychczasowych reguł.

W celu rozliczania się z fiskusem z przychodów z prywatnego najmu podatnik w 2022 r. może jeszcze dokonać wyboru formy ich opodatkowania pomiędzy skalą podatkową i ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych.

Skala podatkowa w 2022 r. nadal przysługuje podatnikowi z mocy ustawy. Decydując się na nią, nie musi tego wyboru zgłaszać urzędowi skarbowemu. Przy tej formie opodatkowaniu podlega dochód, czyli przychód z najmu pomniejszony o koszty jego uzyskania, a stawka podatku wynosi 12% i 32% w zależności od wysokości dochodu osiągniętego od początku roku podatkowego.

Z kolei podatnik, który w najmie prywatnym wybierze opodatkowanie ryczałtem ewidencjonowanym, oblicza i opłaca należny podatek dochodowy od przychodu niepomniejszonego o koszty jego uzyskania. Tutaj również obowiązują dwie stawki podatku: 8,5% przychodów - do kwoty 100.000 zł i 12,5% od nadwyżki ponad ten limit.

Wybór formy opodatkowania przychodów z prywatnego najmu następuje poprzez dokonanie pierwszej wpłaty na podatek dochodowy. Reguluje to art. 9 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym (...).

Przychody z tzw. prywatnego najmu u wynajmującego powstają dopiero w momencie otrzymania lub postawienia do dyspozycji wynajmującego pieniędzy i wartości pieniężnych. Oprócz należności pieniężnych zalicza się do nich wartość otrzymanych przez niego z tego tytułu świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń. Z kolei dla podatnika VAT otrzymującego przychody z prywatnego najmu wysokością przychodu z tego źródła jest kwota otrzymanego czynszu po pomniejszeniu o VAT.

W przychodach z prywatnego najmu mogą nie być ujmowane ponoszone przez najemcę opłaty eksploatacyjne związane z przedmiotem najmu. Dotyczy to m.in. opłaty za wodę i ścieki, gaz, energię elektryczną, wywóz śmieci itp. Możliwe jest to jednak wówczas, gdy z umowy najmu wynika, że najemca jest zobowiązany do ich ponoszenia. Przychód z tytułu tych opłat nie powstanie u wynajmującego niezależnie od tego, czy najemca realizuje je, wpłacając bezpośrednio na rachunek dostawcy mediów, czy uiszcza je wynajmującemu.