Wydatki poniesione w związku ze sprzedażą nieruchomości

Spółka z o.o. zamierza sprzedać nieruchomość. Potencjalny nabywca postawił warunek, że nabędzie nieruchomość, jeżeli z terenu posesji spółka wytnie drzewo. Spółka uzyskała pozwolenie na wycinkę i poniosła stosowną opłatę. Czy opłata za wycinkę drzewa jest kosztem bezpośrednio związanym z przychodem ze sprzedaży nieruchomości, a zatem powinna być potrącona w roku podatkowym, w którym osiągnięty został przychód ze sprzedaży nieruchomości?

Tak. Opłata za wycinkę drzewa jest kosztem bezpośrednio związanym z przychodem ze sprzedaży nieruchomości, a więc powinna być potrącona w dacie uzyskania przychodu ze sprzedaży nieruchomości.

Kosztami uzyskania przychodów są koszty poniesione w celu osiągnięcia przychodów ze źródła przychodów lub zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodów, z wyjątkiem kosztów wymienionych w art. 16 ust. 1 updop. Taka definicja kosztów uzyskania przychodów sformułowana została przez ustawodawcę w art. 15 ust. 1 updop.

Wydatki związane z prowadzoną działalnością gospodarczą, po wyłączeniu zastrzeżonych w ustawie, są kosztami uzyskania przychodów, o ile pozostają w takim związku przyczynowo-skutkowym, że poniesienie ich ma wpływ na powstanie lub zwiększenie przychodów, albo zachowanie lub zabezpieczenie źródła przychodów.

Nie budzi wątpliwości, że w sytuacji opisanej w treści pytania opłata z tytułu uzyskania pozwolenia na wycinkę drzewa ma związek z przychodem. Wyjaśnienia wymaga jedynie to czy jest to związek bezpośredni, czy inny niż bezpośrednio związany z przychodem. Od rodzaju tego związku uzależniony jest bowiem moment zaliczenia przedmiotowej opłaty do kosztów uzyskania przychodów.

Ustawodawca podzielił koszty na:

• koszty bezpośrednio związane z przychodami oraz
   
• koszty inne niż bezpośrednio związane z przychodami.

Generalnie koszty uzyskania przychodów bezpośrednio związane z przychodami poniesione w latach poprzedzających rok podatkowy, w roku podatkowym, a także po zakończeniu roku podatkowego do dnia określonego w art. 15 ust. 4b updop, są potrącalne w tym roku podatkowym, w którym osiągnięte zostały odpowiadające im przychody.

Z kolei koszty uzyskania przychodów inne niż koszty bezpośrednio związane z przychodami są potrącalne w dacie ich poniesienia. Jeżeli koszty te dotyczą okresu przekraczającego rok podatkowy, a nie jest możliwe określenie, jaka ich część dotyczy danego roku podatkowego, w takim przypadku stanowią koszty uzyskania przychodów proporcjonalnie do długości okresu, którego dotyczą. Za dzień poniesienia takiego kosztu, z pewnymi zastrzeżeniami, uważa się dzień, na który ujęto koszt w księgach rachunkowych (zaksięgowano) na podstawie otrzymanej faktury (rachunku), albo dzień, na który ujęto koszt na podstawie innego dowodu w przypadku braku faktury (rachunku), z wyjątkiem sytuacji gdy dotyczyłoby to ujętych jako koszty rezerw albo biernych rozliczeń międzyokresowych kosztów.

Przez koszty uzyskania przychodów bezpośrednio związane z przychodami należy rozumieć te koszty, których poniesienie wpłynęło bezpośrednio na uzyskanie określonego przychodu z danego źródła. Są to takie koszty, których poniesienie jest niezbędne, aby określone źródło przychodów przyniosło konkretne przychody. Kosztami zaś innymi niż koszty bezpośrednio związane z przychodami są koszty niebędące kosztami bezpośrednio związanymi z przychodami, w tym koszty dotyczące całokształtu działalności podatnika związane z jego funkcjonowaniem.

Opłata za wycinkę drzewa jest wydatkiem, który warunkuje uzyskanie przychodu ze sprzedaży nieruchomości, bowiem potencjalny kupiec uzależnia jej kupno od usunięcia drzewa z posesji. Wydatek ten można więc przypisać do konkretnego przychodu, a tym samym dokonać identyfikacji przychodu uzyskanego w następstwie poniesienia tego wydatku. Stąd wspomniana opłata będzie kosztem podatkowym w dacie uzyskania przychodu ze sprzedaży nieruchomości.