Jak ustalić przychód po pobraniu prowizji przez portal internetowy pośredniczący w najmie?

Posiadam nieruchomość mieszkalną, którą w trakcie roku zacząłem wynajmować. Zdecydowałem, że od przychodów z najmu będę płacił ryczałt od przychodów ewidencjonowanych według stawki 8,5%. Świadcząc te usługi, korzystam z portalu internetowego, za pośrednictwem którego najemcy dokonują rezerwacji i płatności. Portal przelewa na moje konto kwotę za wynajem pomniejszoną o swoją prowizję. Czy jako podstawę opodatkowania mam przyjąć kwotę zapłaconą przez klienta, czy przekazaną mi przez portal?

Podatnik musi obliczać ryczałt, przy zastosowaniu właściwej stawki, od kwoty przychodu za wynajem ustalonej w wysokości niepomniejszonej o prowizję potrącaną przez portal internetowy.

Osoby fizyczne osiągające przychody z tytułu umowy najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze, jeżeli umowy te nie są zawierane w ramach prowadzonej pozarolniczej działalności gospodarczej, mogą opłacać ryczałt od przychodów ewidencjonowanych. Stosowanie tej formy opodatkowania wiąże się z dokonaniem jej wyboru przez podatnika. Przy czym za równoznaczne z dokonaniem takiego wyboru uznaje się pierwszą w roku podatkowym wpłatę na ryczałt od przychodów ewidencjonowanych z tego tytułu, a jeżeli pierwszy taki przychód podatnik osiągnął w grudniu roku podatkowego - złożenie zeznania podatkowego. Tak wynika z art. 2 ust. 1a i art. 9 ust. 4 uzpd.

Podstawą opodatkowania ryczałtem jest przychód z prywatnego najmu, którym jest zasadniczo wartość umówionego czynszu, jaki płaci najemca. Przychód ten powstaje w momencie faktycznego otrzymania czynszu (postawienia go do dyspozycji wynajmującego). W sytuacji zatem, gdy w danym miesiącu podatnik nie otrzyma czynszu, choćby nawet nieruchomość była wynajmowana, przychód nie wystąpi. Tak wynika z analizy art. 6 ust. 1a uzpd.

Z kolei art. 12 ust. 1 pkt 3 lit. a uzpd stanowi, że podstawowa stawka ryczałtu od przychodów z prywatnego najmu wynosi 8,5%. Dodajmy, że ta stawka ma zastosowanie do przychodów do kwoty 100.000 zł. Natomiast od nadwyżki ponad kwotę tego limitu, ryczałt wynosi 12,5% przychodów.

W myśl art. 12 ust. 2 uzpd, ryczałt od przychodów ewidencjonowanych oblicza się od przychodu niepomniejszonego o koszty uzyskania. W sytuacji podatnika kosztem uzyskania przychodu jest kwota prowizji potrącana przez portal internetowy pośredniczący w wynajmowaniu nieruchomości i rozliczaniu płatności dokonywanych przez najemców. Kwoty prowizji nie może on zatem uwzględniać, ustalając podstawę opodatkowania ryczałtem. Warto natomiast zaznaczyć, że podatnik może pomniejszyć przychód m.in. o przysługujące mu odliczenia określone w art. 26 ust. 1 updof (art. 11 ust. 1 i 2 uzpd).