Wynajem nieruchomości wspólnych przez małżonków

Pomiędzy małżonkami panuje ustrój wspólności majątkowej. Od 2018 r. w ramach prywatnego najmu wynajmują oni wspólną nieruchomość, przy czym cały dochód rozlicza według skali podatkowej jeden z małżonków (mąż). W 2020 r. małżonkowie nabyli 50% udziału we współwłasności innej nieruchomości. Udział ten odpowiada łącznym udziałom małżonków w prawie do zysku spółki jawnej, z której majątku nieruchomość wycofano (mąż ma w spółce 1% udziału, a żona 49%). Czy w razie wynajęcia tej nieruchomości, żona będzie mogła oddzielnie opodatkować ryczałtem ewidencjonowanym przypadający na nią przychód?

Skoro udział we współwłasności nieruchomości wszedł do majątku wspólnego małżonków, podatek dochodowy z jej wynajmu będzie musiał rozliczać mąż zgodnie ze złożonym oświadczeniem.

W przypadku gdy przedmiotem umowy najmu zawartej poza działalnością gospodarczą są składniki majątku objęte wspólnością majątkową, to obowiązek podatkowy związany z osiąganiem przychodów z prywatnego najmu powstaje u obojga małżonków. Zasadą jest, że przychody ze wspólnej własności, wspólnego posiadania lub wspólnego użytkowania małżonkowie rozliczają po połowie (art. 8 ust. 3 updof), stosując wybraną indywidualnie formę opodatkowania, tj. według skali podatkowej lub ryczałt ewidencjonowany.

Małżonkowie mogą również skorzystać z uproszczenia polegającego na opodatkowaniu całego dochodu (przychodu) z prywatnego najmu przez jednego z nich. Zastosowanie tego sposobu rozliczenia jest niezależne od formy opodatkowania, wymaga jednak złożenia na piśmie oświadczenia w tym zakresie naczelnikowi urzędu skarbowego. Tak wynika z art. 8 ust. 3 uzpd.

Okoliczności przedstawione w pytaniu wskazują, że małżonkowie wynajmują od 2018 r. nieruchomość należącą do ich majątku wspólnego, a podatek z tego tytułu - przy zastosowaniu skali podatkowej - rozlicza jeden z małżonków, zgodnie z ich oświadczeniem. Jednocześnie w 2020 r. małżonkowie nabyli udział we własności innej nieruchomości. Chodzi przy tym o nieruchomość wycofaną z majątku spółki jawnej, w której oboje małżonkowie są wspólnikami, z udziałem wynoszącym odpowiednio 1% (mąż) i 49% (żona).

Należy zatem podkreślić, że udział każdego z małżonków w spółce jawnej określa jedynie zakres ich praw i obowiązków w relacji ze spółką, natomiast nie wpływa na stosunki majątkowe między małżonkami. W rezultacie, skoro udział we współwłasności tej nieruchomości (ogółem 50%) został nabyty do majątku wspólnego małżonków w czasie trwania wspólności majątkowej, to nie jest możliwe opodatkowanie prywatnego najmu tej nieruchomości na innych zasadach niż wskazane we wspomnianym oświadczeniu małżonków z 2018 r. Wynika to z faktu, że dla celów podatkowych wybrany przez małżonków sposób i forma opodatkowania prywatnego najmu dotyczy wszystkich przychodów kwalifikowanych do tego źródła, niezależnie od ilości zawartych umów najmu.