Sprzedaż wynajmowanego mieszkania

W listopadzie 2018 r. nabyłam lokal mieszkalny. Od przychodów z najmu tego lokalu płaciłam ryczałt ewidencjonowany. Lokal zamierzam sprzedać, a uzyskany przychód wydatkuję na kupno innej nieruchomości. Czy w tej sytuacji dochód ze sprzedaży lokalu będzie wolny od podatku?

Podatniczka będzie mogła skorzystać z ulgi mieszkaniowej, o ile spełni warunki, o których mowa dalej.

Podatnik, który dysponuje lokalem mieszkalnym, może czerpać z niego korzyści na podstawie umowy najmu. Dla celów podatkowych, przychody z najmu mogą być kwalifikowane do źródła przychodów określonego w art. 10 ust. 1 pkt 6 updof (prywatnego najmu) i opodatkowane według skali podatkowej lub ryczałtem ewidencjonowanym. Bez względu na formę opodatkowania przychodów z prywatnego najmu, w razie sprzedaży lokalu będącego przedmiotem najmu, podatnik będzie obowiązany do uwzględnienia zasad określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a i art. 30e updof.

Z uregulowań tych wynika, że odpłatne zbycie lokalu, dokonane poza działalnością gospodarczą, jest źródłem przychodu podatkowego, gdy transakcja ma miejsce przed upływem pięciu lat kalendarzowych, licząc od końca roku, w którym lokal został nabyty. W takim przypadku, w terminie do 30 kwietnia roku następującego po roku, w którym lokal został zbyty, podatnik musi złożyć zeznanie podatkowe (PIT-39). W rozliczeniu tym wykazuje się:

• dochód uzyskany z odpłatnego zbycia lokalu i kwotę należnego podatku, lub
   
• dochód, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 updof.

Z treści art. 21 ust. 1 pkt 131 updof wynika, że dochód z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych jest wolny od podatku w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych. Przy czym zwolnienie ma zastosowanie, gdy podatnik wydatkuje przychód ze zbycia nieruchomości lub praw majątkowych:

• na własne cele mieszkaniowe określone w art. 21 ust. 25 updof,
   
• nie później niż w okresie trzech lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie.

Fakt, że zbywany lokal uprzednio stanowił przedmiot prywatnego najmu, nie jest przeszkodą w skorzystaniu z omawianego zwolnienia od podatku. Przepisy podatkowe nie zawierają bowiem takiego wykluczenia.

Odnosząc się zatem do problemu opisanego w pytaniu, należy stwierdzić, że pod pewnymi warunkami podatniczce będzie przysługiwało prawo do omawianego zwolnienia od podatku w związku ze sprzedażą mieszkania nabytego w 2018 r. Otóż uzyskany z tej sprzedaży przychód musi wydatkować w ciągu trzech lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym dokona zbycia mieszkania na zakup innej nieruchomości, która będzie służyła zaspokojeniu jej potrzeb mieszkaniowych. W takim przypadku od dochodu (całego lub odpowiedniej części) uzyskanego z takiej transakcji nie zapłaci podatku dochodowego.