Ustalenie wartości początkowej

W przypadku lokali mieszkalnych podstawę dokonywania odpisów amortyzacyjnych stanowi wartość początkowa, którą generalnie ustala się w zależności od sposobu wejścia w ich posiadanie. W przypadku zakupu wartością początkową jest cena nabycia (art. 22g ust. 1 pkt 1 updof).

Stosownie do art. 22g ust. 3 updof, za cenę nabycia uważa się kwotę należną zbywcy, którą:

• powiększa się o koszty związane z zakupem naliczone do dnia przekazania środka trwałego lub wartości niematerialnej i prawnej do używania, a w szczególności o koszty transportu, załadunku i wyładunku, ubezpieczenia w drodze, montażu, instalacji i uruchomienia programów oraz systemów komputerowych, opłat notarialnych, skarbowych i innych, odsetek, prowizji, oraz
   
• pomniejsza się o podatek od towarów i usług, z wyjątkiem przypadków, gdy zgodnie z odrębnymi przepisami podatek od towarów i usług nie stanowi podatku naliczonego albo podatnikowi nie przysługuje obniżenie kwoty należnego podatku o podatek naliczony albo zwrot różnicy podatku w rozumieniu ustawy o podatku od towarów i usług.

W przypadku importu cena nabycia obejmuje cło i podatek akcyzowy od importu składników majątku.

Przy czym w sytuacji gdy tylko część lokalu mieszkalnego jest wynajmowana, odpisów amortyzacyjnych dokonuje się w wysokości ustalonej od wartości lokalu odpowiadającej stosunkowi powierzchni użytkowej wynajmowanej, do ogólnej powierzchni użytkowej tego lokalu (art. 22f ust. 4 updof).

W omawianej sytuacji w mieszkaniu wynajęty będzie jeden pokój. Najemca tego pokoju będzie mógł używać kuchni i łazienki, ale nie będzie ich najmował. Wobec tego odpisów amortyzacyjnych należało będzie dokonywać w wysokości ustalonej od wartości lokalu odpowiadającej stosunkowi powierzchni użytkowej wynajmowanego pokoju, do ogólnej powierzchni użytkowej tego lokalu.

Podatnicy podatku dochodowego od osób fizycznych mają też możliwość ustalenia wartości początkowej w sposób uproszczony. Stosownie do art. 22g ust. 10 updof, wartość początkową m.in. wynajmowanych lokali mieszkalnych mogą ustalić, przyjmując w każdym roku podatkowym wartość stanowiącą iloczyn metrów kwadratowych wynajmowanej, wydzierżawianej lub używanej przez właściciela powierzchni użytkowej tego lokalu i kwoty 988 zł. Przy czym za powierzchnię użytkową uważa się powierzchnię przyjętą dla celów podatku od nieruchomości.

W myśl art. 1a ust. 1 pkt 5 ustawy z dnia 12 stycznia 1991 r. o podatkach i opłatach lokalnych (Dz. U. z 2019 r. poz. 1170 ze zm.), zawierającej m.in. przepisy dotyczące podatku od nieruchomości, powierzchnię użytkową budynku mierzy się po wewnętrznej długości ścian na wszystkich kondygnacjach, z wyjątkiem powierzchni klatek schodowych oraz szybów dźwigowych. Przy czym powierzchnię pomieszczeń lub ich części oraz część kondygnacji o wysokości w świetle od 1,40 m do 2,20 m zalicza się do powierzchni użytkowej budynku w 50%, a jeżeli wysokość jest mniejsza niż 1,40 m, powierzchnię tę pomija się (art. 4 ust. 2 ustawy o podatkach i opłatach lokalnych).

Dodajmy, że zastosowanie przez podatnika uproszczonej metody ustalenia wartości początkowej powoduje, że lokale mieszkalne nie podlegają objęciu ewidencją środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych (art. 22n ust. 3 updof).