Pokrycie przez najemcę kosztów eksploatacji mieszkania

Najemca płaci ustalony czynsz oraz kwotę na pokrycie kosztów eksploatacji mieszkania. Do ponoszenia tych kosztów obliguje go umowa najmu. Czy podatnik jako przychód z najmu powinien potraktować całą należność pobieraną od najemcy, tj. czynsz i opłaty, a wydatki na rzecz dostawców mediów zaliczyć do kosztów podatkowych?

W tej sytuacji przychodem podatnika (wynajmującego) jest tylko czynsz najmu. Kwoty pobierane na pokrycie kosztów eksploatacyjnych nie są jego przychodem, ale też wydatki na rzecz dostawców mediów nie stanowią u niego kosztów uzyskania przychodu.

Gdy w zakresie opodatkowania prywatnego najmu, określonego w art. 10 ust. 1 pkt 6 updof, podatnik stosuje skalę podatkową, prawidłowe obliczenie podstawy opodatkowania i rozliczenie podatku wymaga właściwego ustalenia uzyskanego przychodu i poniesionych kosztów jego uzyskania.

Za przychody z prywatnego najmu uważa się otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych świadczeń. Zatem przychodem wynajmującego są otrzymane kwoty czynszu najmu, czyli opłaty pobierane za oddanie rzeczy najemcy do używania. Gdy przedmiotem najmu jest mieszkanie, jego używanie przez najemcę generuje koszty, w szczególności z tytułu dostawy mediów (energii elektrycznej, gazu, co). Możliwe jest więc zobowiązanie najemcy, na podstawie zapisów zawartych w umowie najmu, do ponoszenia tych kosztów. Przyjmuje się wówczas, że opłaty sfinansowane przez najemcę nie są przychodem wynajmującego, bo nie skutkują u niego powstaniem korzyści majątkowej. Bez znaczenia jest przy tym, czy najemca dokonuje opłat bezpośrednio na rzecz dostawców mediów, czy też uiszcza należność do rąk wynajmującego.

Jak wyjaśnił Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej w interpretacji indywidualnej z 3 grudnia 2018 r., nr 0112-KDIL3-1.4011.424.2018.1.AN: "(...) podstawą generowania przychodów z najmu jest fakt zawarcia stosownej umowy między stronami. Określona w umowie wysokość czynszu stanowi przysporzenie majątkowe wynajmującego, tym samym generuje przychód w rozumieniu podatkowym. Jednakże, aby powstał przychód po stronie wynajmującego (...) czynsz musi zostać otrzymany lub postawiony do dyspozycji wynajmującego.

Składnikiem przychodu osiąganego z najmu przez wynajmującego nie będą natomiast ponoszone przez najemcę wydatki (opłaty) związane z przedmiotem najmu (przykładowo opłaty związane z lokalem, takie jak: opłaty za gaz, prąd, wodę, wywóz śmieci, opłaty na rzecz spółdzielni mieszkaniowej), jeżeli z umowy wynika, że najemca jest zobowiązany do ich ponoszenia. Dodatkowe opłaty ponoszone przez najemcę w związku z użytkowaniem lokalu nie (...) powodują przysporzenia majątkowego po stronie wynajmującego. Przychód (...) powstaje jedynie wówczas, gdy ma miejsce przysporzenie majątkowe".

Jednocześnie w takim przypadku wynajmujący nie może ujmować do kosztów uzyskania przychodu wydatków na rzecz dostawców usług. Skoro koszty te pokrywa najemca, to nie obciążają one majątku wynajmującego.