Koszty uzyskania przychodów

W ramach prywatnego najmu koszty uzyskania przychodów rozliczają wyłącznie podatnicy, którzy jako formę opodatkowania uzyskiwanych z tego tytułu dochodów wybrali skalę podatkową.

Koszty uzyskania przychodów ustalają oni na ogólnych zasadach określonych w art. 22 ust. 1 updof. Do kosztów tych zalicza się zatem koszty poniesione w celu osiągnięcia przychodów lub zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodów, z wyjątkiem kosztów wymienionych w art. 23 updof.

Przykładowo, do kosztów podatkowych, o które wynajmujący może pomniejszyć przychód z prywatnego najmu zalicza się:

• koszty obsługi prawnej oraz związane z poszukiwaniem najemców,
   
• składki na ubezpieczenie przedmiotu najmu,
   
• odsetki od kredytu na zakup przedmiotu najmu,
   
• wydatki na remont przedmiotu oddanego w najem,
   
• koszty dojazdu do miejsca położenia przedmiotu najmu,
   
• odpisy amortyzacyjne dokonywane od wartości początkowej przedmiotu najmu.

Wspomniane wydatki stanowią koszt uzyskania przychodów wynajmującego, pod warunkiem, że z umowy najmu wynika, że to on zobowiązany jest do ich ponoszenia. Jeżeli wydatki te ponosi najemca, wówczas wynajmujący nie może ich zaliczyć do kosztów.

Jeżeli w okresie, w którym przedmiot najmu nie jest wynajmowany, np. w trakcie poszukiwania kolejnego najemcy, wynajmujący cały czas ponosi stałe koszty utrzymania przedmiotu najmu, to stanowią one koszty uzyskania przychodów jako poniesione w celu zachowania lub zabezpieczenia źródła przychodów.

Rozliczając prywatny najem na zasadach określonych w ustawie o PIT, należy pamiętać, że to na podatniku ciąży obowiązek wykazania, iż dany koszt podatkowy został faktycznie poniesiony oraz pozostaje w związku przyczynowo-skutkowym z przychodami osiąganymi z tego źródła przychodów. Związek taki nie zachodzi, gdy poniesione koszty służą zaspokojeniu prywatnych potrzeb podatnika, na co zwrócił uwagę Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej w interpretacjach indywidualnych z: 22 listopada 2019 r., nr 0114-KDIP3-3.4011.445.2019.1.MT i 9 października 2018 r., nr 0114-KDIP3-1.4011.474.2018.1.EC. W każdej z nich podatnik chciał uzyskać potwierdzenie, że jeżeli odda w najem mieszkanie, w którym zamieszkuje wraz z rodziną, to jako koszty uzyskania przychodów z najmu będzie mógł rozliczać wydatki, które poniesie na opłacenie czynszu za wynajem innego mieszkania na potrzeby własne i swojej rodziny. Organ podatkowy uznał to stanowisko za nieprawidłowe, stwierdzając, że wydatki te nie będą ponoszone celu uzyskania przychodów z najmu, lecz na cele osobiste związane z zaspokojeniem potrzeb mieszkaniowych rodziny. W pierwszej z tych interpretacji organ podatkowy zauważył, że: "(...) ponoszone wydatki mają wyłącznie charakter wydatków osobistych, służących zaspokojeniu osobistych potrzeb mieszkaniowych Wnioskodawczyni i jej córki. Nie można zatem przyjąć, iż sam fakt wynajęcia własnego mieszkania pozwala na zaliczenie do kosztów uzyskania przychodów z tytułu najmu wydatków, w istocie poniesionych na zaspokojenie własnych potrzeb mieszkaniowych.

Wprawdzie rzeczywiście zamieszkiwanie w innym miejscu pozwoliło na uzyskiwanie przychodów z najmu własnego mieszkania, jednakże fakt ten w żadnym stopniu nie ma wpływu na możliwość zaliczenia do kosztów uzyskania przychodów z najmu wydatków związanych z wynajmowaniem innego mieszkania.

Nie można więc jednoznacznie stwierdzić, że istnieje ścisły związek przyczynowo-skutkowy pomiędzy wynajęciem mieszkania dla Wnioskodawczyni i jej córki, a uzyskaniem przychodu z wynajmu własnego mieszkania. Wydatki na wynajem mieszkania nie są związane ze źródłem przychodu, nie mają wpływu na wzrost lub zachowanie wartości czynszowej wynajmowanego mieszkania".