Ustalenie przychodu

Bez względu na to czy podatnik opodatkowuje prywatny najem według skali podatkowej czy ryczałtem ewidencjonowanym, do przychodów z prywatnego najmu zalicza otrzymane lub postawione do jego dyspozycji pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń. W konsekwencji przychód z tego tytułu powstaje w momencie faktycznego otrzymania czynszu (postawienia do dyspozycji wynajmującego). Jeżeli zatem zapłata czynszu najmu nie następuje (nie zostaje on postawiony do dyspozycji), nie mamy do czynienia z przychodem podatkowym. Brak zapłaty czynszu w umówionym terminie oznacza, że przychód nie powstanie w tym dniu, lecz dopiero w momencie otrzymania zaległej kwoty czynszu (lub postawienia go do dyspozycji wynajmującego). Wynika to z art. 11 ust. 1 updof i art. 6 ust. 1a uzpd.

U wynajmującego, który z tytułu najmu jest podatnikiem podatku od towarów i usług, przychodem jest kwota czynszu pomniejszona o ten podatek.

Umowa najmu może również zobowiązywać najemcę do ponoszenia opłat związanych z używaniem przedmiotu najmu. Równowartość ponoszonych przez najemcę wydatków nie stanowi przychodu u wynajmującego. Przykładowo przy najmie nieruchomości przychodem wynajmującego nie będą takie wydatki obciążające najemcę jak:

• opłaty czynszowe uiszczane na rzecz spółdzielni lub wspólnoty mieszkaniowej,
   
• abonament za telefon czy internet zainstalowany w lokalu,
   
• opłaty za zużytą wodę, energię elektryczną oraz gaz, itp.

Opłat tych nie zalicza się do przychodów bez względu na to, czy najemca ponosi je bezpośrednio na rzecz dostawców mediów (np. gazowni), czy też uiszcza je wynajmującemu. Wynajmujący nie osiąga bowiem w tej sytuacji jakichkolwiek korzyści majątkowych.

Stanowisko takie potwierdził Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej w interpretacji indywidualnej z 19 maja 2020 r., nr 0113-KDIPT2-1.4011.133.2020.2.MM, w której czytamy, że: "(...) jedynie określona w umowie kwota najmu (odstępne) stanowi przysporzenie majątkowe Wnioskodawczyni, a tym samym generuje przychód do opodatkowania zryczałtowanym podatkiem dochodowym. Natomiast wymienione przez Wnioskodawczynię opłaty administracyjne i eksploatacyjne, związane z użytkowaniem lokalu, do ponoszenia których zobowiązany jest, zgodnie z zawartą umową najmu - najemca, nie stanowią dla Niej przysporzenia majątkowego. W zakresie uiszczania ww. opłat Wnioskodawczyni pełni bowiem jedynie rolę pośrednika pomiędzy najemcą a usługodawcami. Tym samym przychód dla Wnioskodawczyni, od którego winna obliczać zryczałtowany podatek dochodowy, będzie stanowić wyłącznie kwota otrzymana od najemcy tytułem czynszu najmu rozumianego jako wynagrodzenie za oddanie przedmiotu najmu w używanie (odstępne)".

Także otrzymana kaucja nie jest u wynajmującego przychodem. Z uwagi bowiem na jej zwrotny charakter, nie jest ona definitywnym przysporzeniem finansowym u wynajmującego. Kaucja będzie przychodem dopiero w razie jej zatrzymania przez wynajmującego, np. na poczet zaległego czynszu.