Skala podatkowa

W przypadku skali podatkowej podstawą opodatkowania jest dochód, ustalony jako nadwyżka osiągniętych przychodów z najmu nad kosztami ich uzyskania.

Podatnik może pomniejszyć dochód o straty z lat ubiegłych, zgodnie z art. 9 ust. 3 updof, oraz o przysługujące odliczenia przewidziane w art. 26 updof.

Obowiązek wpłacenia pierwszej zaliczki na podatek powstaje, poczynając od miesiąca, w którym dochód przekroczy kwotę powodującą obowiązek zapłacenia podatku. Kwotę tę ustala się jako iloraz kwoty zmniejszającej podatek określonej w art. 27 ust. 1b pkt 1 updof oraz najniższej stawki podatkowej określonej w skali, o której mowa w art. 27 ust. 1 updof. W 2020 r. kwota zmniejszająca, o której mowa wynosi 525,12 zł, zaś najniższa stawka podatku - 17%. Oznacza to, że u podatnika pierwsza zaliczka wystąpi, gdy jego dochód z prywatnego najmu ustalony od początku 2020 r. przekroczy kwotę 3.089 zł (525,12 zł : 17%). Zaliczkę za ten miesiąc stanowi podatek obliczony od tego dochodu według zasad określonych w art. 26, 27 i 27b updof. Zaliczkę na podatek za kolejne miesiące ustala się w wysokości różnicy pomiędzy podatkiem należnym od dochodu osiągniętego od początku roku a sumą zaliczek za miesiące poprzedzające. Wynika to z art. 44 ust. 3 updof.

Zaliczki na podatek należy wpłacać do urzędu skarbowego w terminie do 20 dnia każdego miesiąca za miesiąc poprzedni, a za grudzień - do 20 stycznia następnego roku podatkowego.

Ostatecznego rozliczenia za dany rok podatkowy przychodów, kosztów i dochodu z najmu opodatkowanego według skali podatkowej podatnik dokonuje w zeznaniu rocznym PIT-36. Do urzędu skarbowego składa się je w terminie od 15 lutego do 30 kwietnia roku następującego po roku podatkowym. Przy czym zeznanie złożone przed początkiem tego terminu uznaje się za złożone w dniu 15 lutego roku następującego po roku podatkowym.

Zeznanie to należy złożyć niezależnie od tego, czy z najmu podatnik w 2020 r. osiągnie dochód (nadwyżkę przychodów nad kosztami ich uzyskania), czy poniesie stratę (tj. gdy koszty przewyższą przychody). Co ważne, w razie wykazania w zeznaniu straty z prywatnego najmu, podatnik będzie mógł ją rozliczać zgodnie z art. 9 ust. 3 updof. W rezultacie o wysokość straty z prywatnego najmu, poniesionej w roku podatkowym, podatnik może:

1) obniżyć dochód uzyskany z prywatnego najmu w najbliższych kolejno po sobie następujących pięciu latach podatkowych, z tym że kwota obniżenia w którymkolwiek z tych lat nie może przekroczyć 50% wysokości tej straty, albo

2) obniżyć jednorazowo dochód uzyskany z prywatnego najmu w jednym z najbliższych kolejno po sobie następujących pięciu lat podatkowych o kwotę nieprzekraczającą 5.000.000 zł, nieodliczona kwota podlega rozliczeniu w pozostałych latach tego pięcioletniego okresu, z tym że kwota obniżenia w którymkolwiek z tych lat nie może przekroczyć 50% wysokości tej straty.

Potwierdził to Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej w interpretacji indywidualnej z 24 stycznia 2020 r., nr 0114-KDIP3-2.4011.631.2019.1.MT. Uznał on, że: "Przepis zawarty w art. 9 ust. 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych ma także zastosowanie w przypadku wystąpienia straty ze źródła przychodu jakim jest najem prywatny.

Jednakże podkreślić należy, że z treści cytowanego przepisu jednoznacznie wynika, że strata może być odliczona od dochodu powstałego z tego samego źródła. Zatem strata z najmu, może być odliczona tylko od dochodu z najmu.

Zatem jeśli w związku z najmem przedmiotowego lokalu mieszkalnego Wnioskodawczyni rozpozna stratę, to - zgodnie z art. 9 ust. 3 ww. ustawy - Wnioskodawczyni będzie przysługiwało prawo odliczenia powstałej straty ze źródła przychodów jakim jest najem, o którą Wnioskodawczyni może obniżyć dochód uzyskany z tego źródła w najbliższych kolejno po sobie następujących pięciu latach podatkowych, z tym że wysokość obniżenia w którymkolwiek z tych lat nie może przekroczyć 50% kwoty tej straty".