podatek VAT, podatek dochodowy, ulgi, odliczenia, zwolnienia podatkowe
lupa
Uwaga: Do 28 lutego br. - czas dla niektórych branż na złożenie wniosków o dofinansowanie wynagrodzeń pracowników (zobacz więcej) Uwaga: Do 1 marca br. - przekazanie do ZUS informacji o zarobkach emerytów i rencistów uzyskanych w 2020 r. Uwaga: Do 1 marca br. - przekazanie ubezpieczonym rocznych informacji o danych wykazanych w raportach rozliczeniowych za 2020 r. 1 marca 2021 r. (poniedziałek) mija termin złożenia do US: PIT-28, PIT-28S za 2020 r. Uwaga: 28 lutego 2021 r. upływa termin złożenia dokumentów rozliczeniowych przez przedsiębiorcę, który chce skorzystać ze zwolnienia z zapłaty składek ZUS (czytaj więcej) Terminy przekazania przez płatników deklaracji i informacji za 2020 r. (czytaj więcej)
A A A

Opodatkowanie prywatnego najmu - Dodatek nr 10 do Przeglądu Podatku Dochodowego nr 12 (516) z dnia 20.06.2020

Amortyzacja przedmiotu najmu

Przy opodatkowaniu dochodów z prywatnego najmu według skali podatkowej w kosztach można uwzględnić odpisy amortyzacyjne naliczone od wartości początkowej wynajmowanego składnika majątku. Są one kosztem uzyskania przychodów, jeżeli przedmiot najmu spełnia warunki uznania za środek trwały lub wartość niematerialną i prawną, określone odpowiednio w art. 22a ust. 1 i art. 22b ust. 1 updof.

Należy zauważyć, że powołane przepisy dają możliwość uznania danego składnika majątku, oddanego do używania na podstawie umowy najmu, odpowiednio za środek trwały lub wartość niematerialną i prawną, jeżeli okres jego używania jest dłuższy niż rok. Okres najmu krótszy niż rok wyklucza możliwość uznania za środek trwały lub wartość niematerialną i prawną. Tym samym wynajmujący pozbawiony jest możliwości dokonywania odpisów amortyzacyjnych i zaliczania ich w ciężar kosztów uzyskania przychodów.

Wartość początkowa przedmiotu najmu

Podatnik, który podejmie decyzję o amortyzowaniu przedmiotu najmu, musi ustalić jego wartość początkową zgodnie z art. 22g updof. Przykładowo w razie zakupu wartością początkową jest cena nabycia, w przypadku wytworzenia we własnym zakresie - koszt wytworzenia, a w sytuacji otrzymania darowizny - wartość rynkowa z dnia nabycia, chyba że umowa darowizny określa tę wartość w niższej wysokości.

Podatnicy wynajmujący nieruchomości mieszkalne mogą ustalić ich wartość początkową również tzw. metodą uproszczoną, określoną w art. 22g ust. 10 updof. W myśl tego przepisu podatnicy mogą ustalić wartość początkową budynków mieszkalnych lub lokali mieszkalnych wynajmowanych (wydzierżawianych), przyjmując w każdym roku podatkowym wartość stanowiącą iloczyn metrów kwadratowych wynajmowanej (wydzierżawianej) powierzchni użytkowej tego budynku lub lokalu i kwoty 988 zł. Przy czym za powierzchnię użytkową uważa się powierzchnię przyjętą dla celów podatku od nieruchomości. Na podstawie art. 1a ust. 1 pkt 5 ustawy z dnia 12 stycznia 1991 r. o podatkach i opłatach lokalnych (Dz. U. z 2019 r. poz. 1170 ze zm.), zawierającej m.in. przepisy dotyczące podatku od nieruchomości, powierzchnią użytkową budynku lub jego części jest powierzchnia mierzona po wewnętrznej długości ścian na wszystkich kondygnacjach, z wyjątkiem powierzchni klatek schodowych oraz szybów dźwigowych. Za kondygnację uważa się również garaże podziemne, piwnice, sutereny i poddasza użytkowe. Stosownie do art. 4 ust. 2 tej ustawy, powierzchnię pomieszczeń lub ich części oraz część kondygnacji o wysokości w świetle od 1,40 m do 2,20 m zalicza się do powierzchni użytkowej budynku w 50%, a jeżeli wysokość jest mniejsza niż 1,40 m, powierzchnię tę pomija się.

Ze względu na niską kwotę, przez którą mnoży się powierzchnię użytkową, określenie wartości początkowej środka trwałego na zasadach ogólnych (chodzi o wartość początkową ustalaną m.in. według ceny nabycia, kosztu wytworzenia lub wartości rynkowej z dnia nabycia) jest zazwyczaj bardziej opłacalne niż określenie wartości metodą uproszczoną, gdyż podatnik dokonuje wyższych odpisów amortyzacyjnych.

Jeżeli podatnik nie może ustalić:

  • ceny nabycia środka trwałego - wówczas uprawniony jest do ustalenia wartości początkowej w oparciu o samodzielną wycenę, z uwzględnieniem przy tym cen rynkowych środków trwałych tego samego rodzaju z grudnia roku poprzedzającego rok założenia ewidencji lub sporządzenia wykazu oraz stanu i stopnia ich zużycia (art. 22g ust. 8 updof),
     
  • kosztu wytworzenia środka trwałego - wówczas wartość początkową ustala w wysokości określonej przez biegłego; powołany przez podatnika biegły, określając wartość początkową środka trwałego, powinien uwzględnić jego cenę rynkową (art. 22g ust. 9 updof).

Podobne stanowisko prezentują organy podatkowe. Przykładowo Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej w interpretacji indywidualnej z 16 kwietnia 2020 r., nr 0115-KDIT3.4011.161.2020.1.AD uznał, że: "(...) ustalenie wartości początkowej środka trwałego w drodze wyceny dokonywanej przez podatnika ma charakter wyjątku od ogólnej zasady ustalania tej wartości na podstawie rzeczywistych, udokumentowanych wydatków poniesionych na nabycie środka trwałego. Jako wyjątek, ten sposób ustalenia wartości początkowej może być stosowany wyłącznie w ustawowo określonych sytuacjach, tj. wtedy, gdy ustalenie rzeczywistej wysokości wydatków na podstawie posiadanej dokumentacji nie jest możliwe z przyczyn obiektywnych".

Stawki amortyzacyjne

Mając określoną wartość początkową wynajmowanego składnika majątku, należy ustalić właściwą dla niego stawkę amortyzacyjną. Przykładowo, wynosi ona:

a) 1,5% w przypadku:

    • budynków mieszkalnych oraz lokali mieszkalnych będących przedmiotem odrębnej własności,
       
    • spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej - jeżeli ich wartość początkowa ustalona została tzw. metodą uproszczoną, czyli jako iloczyn metrów kwadratowych wynajmowanej powierzchni użytkowej tego budynku lub lokalu i kwoty 988 zł; przy czym za powierzchnię użytkową uważa się powierzchnię przyjętą dla celów podatku od nieruchomości (art. 22g ust. 10 updof),

b) 2,5% w przypadku:

    • budynków niemieszkalnych i lokali niemieszkalnych,
       
    • spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej - jeżeli ich wartość początkowa ustalona została w inny sposób niż metodą uproszczoną.

Do amortyzacji przedmiotu najmu możliwe jest także stosowanie indywidualnych stawek amortyzacyjnych. Potwierdza to interpretacja indywidualna Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 14 kwietnia 2020 r., nr 0113-KDIPT2-1.4011.242.2020.1.MD. Czytamy w niej, że: "(...) Wnioskodawczyni może zastosować indywidualną stawkę amortyzacyjną, zgodnie z art. 22j ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych), bowiem lokal mieszkalny, przed jego nabyciem był wykorzystywany przez okres dłuższy niż 60 miesięcy. Tym samym, Wnioskodawczyni ma możliwość dokonywania odpisów amortyzacyjnych od wartości początkowej wynajmowanego lokalu mieszkalnego, który wprowadzono do ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, z zastosowaniem 10% rocznej stawki amortyzacji".

Jednakże w sytuacji, gdy przedmiotem najmu jest np. mieszkanie, do którego podatnik posiada spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego, to zastosowanie indywidualnej stawki amortyzacyjnej nie jest niemożliwe. Tak też wynika z interpretacji indywidualnej Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 13 lutego 2020 r., nr 0115-KDIT2.4011.129.2019.1.HD. Organ podatkowy uznał w niej, że: "(...) możliwość ustalenia indywidualnej stawki amortyzacyjnej, o której mowa w art. 22j ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, dotyczy środków trwałych. Nie ma zatem zastosowania do wartości niematerialnych i prawnych - w tym do spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego, którego właścicielem od dnia 22 listopada 2019 r. jest Wnioskodawca. Prawo to podlega amortyzacji zgodnie z powołanym art. 22m ust. 4 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, tj. przy zastosowaniu rocznej stawki amortyzacyjnej w wysokości 2,5%. Zatem Wnioskodawca nie może skorzystać z amortyzacji w zakresie 1,5%-10% stawki rocznej, mimo iż lokal był już użytkowany przez ponad 60 miesięcy przez osobę wcześniej tam zamieszkującą".

Ujęcie odpisów amortyzacyjnych w kosztach

W myśl art. 22 ust. 8 updof odpisy amortyzacyjne są kosztem uzyskania przychodów, jeżeli zostały ustalone zgodnie z przepisami art. 22a-22o updof. Oznacza to, że warunkiem zaliczenia odpisów do kosztów jest m.in. wprowadzenie składnika majątku do ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych (wyjątek dotyczy budynków i lokali, których wartość początkowa została ustalona metodą uproszczoną). Z przepisów wynika, że obowiązek jej prowadzenia dotyczy tylko podatników prowadzących działalność gospodarczą (art. 22n updof). Jednak z uwagi na treść art. 22 ust. 8 updof, powinna być stosowana również przez osiągających przychody z prywatnego najmu. Tym bardziej, że ewidencja ta dostarcza informacji niezbędnych do obliczenia wysokości odpisów amortyzacyjnych.

Należy zauważyć, że choć podatnik opłacający ryczałt ewidencjonowany nie amortyzuje przedmiotu najmu, obowiązany jest prowadzić wykaz środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych na zasadach określonych w rozporządzeniu Ministra Finansów z dnia 17 grudnia 2002 r. w sprawie prowadzenia ewidencji przychodów i wykazu środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych (Dz. U. z 2014 r. poz. 701).

Jeżeli tylko część budynku lub lokalu jest wynajmowana, do kosztów można zaliczać tylko odpisy amortyzacyjne ustalone od części budynku (lokalu) przeznaczonego na wynajem.

Przykład

Podatnik wynajmuje część domu. Wartość początkowa domu według ceny nabycia wynosi 600.000 zł. Cała jego powierzchnia ma 300 m2, najemca zajmuje 90 m2. Stosunek wynajmowanej powierzchni do ogólnej powierzchni domu wynosi 30% (90 m2 : 300m2 x 100).

Ustalenie miesięcznych kosztów uzyskania przychodów z tytułu amortyzacji:

  • wartość początkowa wynajmowanej powierzchni - 180.000 zł (600.000 zł x 30%),
     
  • stawka amortyzacyjna - 1,5%,
     
  • roczny odpis amortyzacyjny - 2.700 zł (180.000 zł x 1,5%),
     
  • miesięczny odpis amortyzacyjny - 225 zł (2.700 zł : 12 m-cy).
 Jeśli nie znalazłeś informacji, której szukasz,
wejdź do serwisu
www.PodatekDochodowy.pl » 
Więcej w zasobach płatnych

Serwis Głównego Księgowego

Gazeta Podatkowa

sklep.gofin.pl - RABATY, NAGRODY, PROMOCJE
NEWSLETTERY
Fachowe czasopisma - PoznajProdukty.gofin.pl
PODATEK VAT - zasady rozliczania i weryfikacji
PODATEK DOCHODOWY - przychody, koszty, środki trwałe, amortyzacja, leasing
Ordynacja podatkowa czyli o: kontroli, zobowiązaniach oraz interpretacji podatkowej
Przydatne linki


Portal Podatkowo-Księgowy

www.GOFIN.pl

www.Gofin.pl/Podatki

www.Gofin.pl/Rachunkowosc

www.Gofin.pl/Bilans

www.Gofin.pl/Prawnik-Radzi

www.Gofin.pl/Skladki-Zasilki

www.Gofin.pl/PIT

www.Gofin.pl/Prawo-Pracy

 
     
Narzędzia Księgowego

www.Asystent.Gofin.pl

www.Newslettery.Gofin.pl

www.Tarcza.Gofin.pl

www.Druki.Gofin.pl

www.Orzecznictwo.Gofin.pl

www.Terminy.Gofin.pl

www.Forum.Gofin.pl

www.Przepisy.Gofin.pl

www.WideoPomocniki.Gofin.pl

www.IndeksKsiegowan.Gofin.pl

www.PrzewodnikKadrowego.Gofin.pl

www.Wskazniki.Gofin.pl

www.Interpretacje.Gofin.pl

www.PrzewodnikKsiegowego.Gofin.pl

www.WszystkoDlaKsiegowych.pl

www.Kalkulatory.Gofin.pl

www.PytaniaCzytelnikow.Gofin.pl

 
     
Serwisy specjalistyczne

www.AutowFirmie.pl

www.PodatekodNieruchomosci.pl

www.StawkiVAT.pl

www.Czas-Pracy.pl

www.PodatekPCC.pl

www.UmowyCywilnoprawne.pl

www.EmeryturyiRenty.pl

www.PodatekVAT.pl

www.UmowyoPrace.pl

www.KalkulatoryPodatkowe.pl

www.PodatkiLokalne.pl

www.UrlopyPracownicze.pl

www.KasaFiskalna.pl

www.PoradnikKsiegowego.pl

www.UrlopyWychowawcze.pl

www.KodeksCywilny.pl

www.PoradyPodatkowe.pl

www.VademecumBHP.pl

www.KodeksPracy.pl

www.Prawnik-Rodzinny.pl

www.VademecumKadrowego.pl

www.KodeksSpolek.pl

www.PrzepisyPrawne.pl

www.VademecumKsiegowego.pl

www.LeasingFinansowy.pl

www.ReprezentacjaiReklama.pl

www.VademecumPodatnika.pl

www.LeasingOperacyjny.pl

www.RozliczeniaPodatkowe.pl

www.ZakladamyFirme.pl

www.OdliczeniaVAT.pl

www.RozliczenieDelegacji.pl

www.ZasilekChorobowy.pl

www.OrdynacjaPodatkowa.pl

www.RozliczenieWynagrodzenia.pl

www.ZasilekMacierzynski.pl

www.PlanKont.pl

www.SerwisBudzetowy.pl

www.Zasilki.pl

www.PodatekAkcyzowy.pl

www.SkladkaZUS.pl

www.ZFSS.pl

www.PodatekDochodowy.pl

www.SrodkiTrwale.pl

 
Sklep internetowy - sklep.gofin.pl
Wydawnictwo Podatkowe GOFIN sp. z o.o., ul. Owocowa 8, 66-400 Gorzów Wlkp., tel. 95 720 85 40, faks 95 720 85 60
Wydawnictwo Podatkowe GOFIN
Szanowny Użytkowniku !
Prosimy o zapoznanie się z poniższymi informacjami oraz wyrażenie dobrowolnej zgody poprzez kliknięcie przycisku "Zgadzam się".
Pamiętaj, że zawsze możesz wycofać zgodę.

Serwis internetowy, z którego Pani/Pan korzysta używa plików cookies w celu:

  • zapewnienia prawidłowego działania serwisów (utrzymania sesji),

  • analizy statystyk ruchu i reklam w serwisach,

  • zbierania i przetwarzania danych osobowych w celu wyświetlenia reklam produktów własnych.

Pliki cookies

Są to pliki instalowane w urządzeniach końcowych osób korzystających z serwisu, w celu administrowania serwisem, dostosowania treści serwisu do preferencji użytkownika, utrzymania sesji użytkownika oraz dla celów statystycznych i targetowania reklamy (dostosowania treści reklamy do indywidualnych potrzeb użytkownika). Informujemy, że istnieje możliwość określenia przez użytkownika serwisu warunków przechowywania lub uzyskiwania dostępu do informacji zawartych w plikach cookies za pomocą ustawień przeglądarki lub konfiguracji usługi. Szczegółowe informacje na ten temat dostępne są u producenta przeglądarki, u dostawcy usługi dostępu do internetu oraz w Polityce prywatności i plików cookies.

Administratorzy

Administratorem Pana/Pani danych osobowych w związku z korzystaniem z serwisu internetowego i jego usług jest Wydawnictwo Podatkowe GOFIN sp. z o.o. Administratorem danych osobowych w plikach cookies w związku z wyświetleniem analizy statystyk i wyświetlaniem spersonalizowanych reklam są partnerzy Wydawnictwa Podatkowego GOFIN sp. z o.o., Google Inc, Facebook Inc, Gemius S.A.

Jakie ma Pani/Pan prawa w stosunku do swoich danych osobowych?

Wobec swoich danych mają Pan/Pani prawo do żądania dostępu do swoich danych, ich sprostowania, usunięcia lub ograniczenia przetwarzania, prawo do wniesienia sprzeciwu wobec przetwarzania danych, prawo do cofnięcia zgody.

Podstawy prawne przetwarzania Pani/Pana danych osobowych

  • Niezbędność przetwarzania danych w związku z wykonaniem umowy

    Umowa w naszym przypadku oznacza akceptację regulaminu naszych usług. Jeśli zatem akceptuje Pani/Pan umowę na realizację danej usługi, to możemy przetwarzać Pani/Pana dane w zakresie niezbędnym do realizacji tej umowy.

  • Niezbędność przetwarzania danych w związku z prawnie uzasadnionym interesem administratora

    Dotyczy sytuacji, gdy przetwarzanie danych jest uzasadnione z uwagi na usprawiedliwione potrzeby administratora, tj. dokonanie pomiarów statystycznych, ulepszania naszych usług, jak również prowadzenie marketingu i promocji własnych usług administratora.

  • Dobrowolna zgoda

    Aby móc wyświetlać spersonalizowane reklamy dopasowane do Pani/Pana zainteresowań w związku z odwiedzaniem niniejszego serwisu internetowego partnerzy Wydawnictwa Podatkowego Gofin sp. z o.o. muszą mieć możliwość przetwarzania Pani/Pana danych. Udzielenie takiej zgody jest całkowicie dobrowolne (nie ma obowiązku jej udzielenia).

Zgoda

W związku z powyższymi wyjaśnieniami prosimy o wyrażenie dobrowolnej zgody na przetwarzanie Pani/Pana danych osobowych w związku z możliwością wyświetlenia reklam dopasowanych do Pani/Pana zainteresowań poprzez kliknięcie w przycisk „Zgadzam się” lub „Nie teraz” w przypadku braku zgody.