Ustalenie źródła przychodów

Ustawa o PIT wymienia kilka źródeł przychodów. Przychody z umów najmu mogą być zaliczane do źródła przychodów, jakim jest:

• pozarolnicza działalność gospodarcza (art. 10 ust. 1 pkt 3 updof) lub
   
• prywatny najem (art. 10 ust. 1 pkt 6 updof).

Sposób kwalifikacji wspomnianych przychodów od wielu lat budzi jednak wątpliwości. Generalnie z prywatnym najmem mamy do czynienia, gdy:

• przedmiotem najmu nie są składniki majątku związane z prowadzoną przez podatnika pozarolniczą działalnością gospodarczą,
   
• usługi najmu nie stanowią przedmiotu działalności gospodarczej wykonywanej przez podatnika, ani nie są świadczone w warunkach wskazujących na prowadzenie takiej działalności (tj. we własnym imieniu bez względu na rezultat, w celach zarobkowych oraz w sposób zorganizowany i ciągły - art. 5a pkt 6 updof).

Na temat przyporządkowania osiąganych przychodów do źródła przychodów, jakim jest prywatny najem wypowiedział się Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej w interpretacji indywidualnej z 20 maja 2020 r., nr 0115-KDIT3.4011.136.2020.2.MK. Czytamy w niej, że: "(...) istniejące regulacje prawne dopuszczają możliwość osiągania przychodów z tytułu zawartych umów najmu zarówno w ramach źródła przychodów, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy podatku dochodowym od osób fizycznych, określanego jako tzw. najem prywatny, jak i w ramach pozarolniczej działalności gospodarczej. Jednakże (...) przepisy nie uzależniają zaliczenia przychodów z tytułu umowy najmu do źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy od spełnienia pojedynczych przesłanek, tj. liczby wynajmowanych lokali, czasu trwania umowy najmu, celu na jaki lokal (mieszkalny lub użytkowy) jest wynajmowany, wysokości przychodów uzyskiwanych z najmu. Przesłanki te nie mogą stanowić samodzielnego kryterium do wyłączenia przychodów z odrębnego źródła, jakim jest najem, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 cyt. ustawy i zaliczania do przychodów z działalności gospodarczej". 

Organy podatkowe podkreślają również, że dla kwalifikacji przychodów z najmu do źródła przychodów, jakim jest działalność gospodarcza, znaczenie mają obiektywne kryteria wskazane w art. 5a pkt 6 updof, a nie subiektywne przekonanie podatnika, że jego przychody są przypisane do innego źródła przychodu. Jednocześnie w ocenie organów podatkowych nie ma podstaw, aby kwalifikować do pozarolniczej działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 updof, podejmowane przez podatnika czynności, które mieszczą się w zwykłym zarządzie własnym majątkiem, tzn. mają na celu zwyczajowe gospodarowanie tym majątkiem oraz zaspokajanie potrzeb osobistych podatnika lub jego rodziny. Działań z zachowaniem normalnych, zwyczajowo przyjętych w takich przypadkach reguł gospodarności nie należy bowiem utożsamiać z działalnością gospodarczą. Tak uznał m.in. Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej w interpretacji indywidualnej z 5 maja 2020 r., nr 0113-KDIPT2-1.4011.207.2.2020.AP.

Do problemu gdzie leży granica pomiędzy najmem prywatnym a działalnością gospodarczą w zakresie najmu odniósł się także Podsekretarz Stanu w Ministerstwie Finansów w piśmie z 17 kwietnia 2019 r., nr DD2.054.4.2019), stanowiącym odpowiedź na interpelację nr 29145 w sprawie dotyczącej opodatkowania zryczałtowaną stawką 8,5% wynajmu mieszkań. W odpowiedzi potwierdził, że najem prywatny oraz działalność gospodarcza, której przedmiotem są umowy najmu, stanowią dwa niezależne od siebie źródła przychodów, choć w obydwu przypadkach przychód jest osiągnięty na podstawie tego samego rodzaju stosunku cywilnoprawnego łączącego strony, czyli umowy najmu. Zauważył też, że przepisy ustawy o PIT nie definiują pojęcia "najem", natomiast stosownie do art. 5a pkt 6 updof, za działalność gospodarczą uznaje się działalność zarobkową, w tym m.in. usługową - prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9 updof (a więc m.in. do źródła jakim jest prywatny najem). Według niego, ma to uzasadniać tezę, że sposób w jaki należy opodatkować przychody z najmu, tzn. na zasadach dotyczących prywatnego najmu (a więc według skali podatkowej lub ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych) czy działalności gospodarczej (tj. według skali podatkowej lub liniowo), zależy od całokształtu okoliczności w danej sprawie. Ostatecznie przedstawiciel Ministerstwa Finansów uznał, że: "Wybór formy opodatkowania uzależniony jest od różnych czynników np. uciążliwości prowadzenia księgowości w przypadku działalności gospodarczej oraz kosztów jej prowadzenia.

(...) wysokość płaconego podatku nie jest czynnikiem, który określa, że dane przychody są zaliczane do określonego źródła przychodów. Tak samo takim czynnikiem nie powinna być ilość lokali wynajmowanych, czy okres, na jaki te lokale są wynajmowane (najem długoterminowy, czy najem krótkoterminowy)".